香港地产业百年-第15节

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　　80年代中后期以来，会德丰系在地产业的重点，是透过改建或重建九仓旗下原有物业，用尽地积比率，扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂，早在70年代已列入发展计划，不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇，由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局，被委派接手电车厂址的重建发展，吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区，要求公司重新检讨。1980年及1985年，包玉刚先后收购九仓、会德丰，该项计划便一再押后。
　　1988年，吴光正出任九仓董事局主席，时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦，以及一座16层高的综合性商场，共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位，总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年，于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏，外墙以花岗石及无框玻璃建成，墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙，大厦四周是3。3万方尺的开放式庭园广场，广场一角设有大型钟楼，其美轮美奂的外观傲视同侪，立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价，整项投资仅建筑费24亿元，而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元，可谓相当成功。
　　就在时代广场兴建的同时，九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成，为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开，将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼，为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积，以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计，1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950。7万方尺，已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。
　　1989年，会德丰系亦开始加强地产发展的业务，初期以旗下的联邦地产作先锋，与信和等集团合作，在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年，九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄，地产发展业务渐见活跃。1993年，会德丰系大举出击，当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35。3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团，夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺，计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场，总投资近55亿元，平均每方尺楼价约3000元，整个计划于1997年8月完成。1994年，会德丰系再接再厉，以35亿元高价再下一城，夺得深井海旁生力啤酒厂址，该幅土地面积近50万方尺，计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中，会德丰已成为香港活跃的地产发展商，1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个，在香港十大地产发展商中排名第六位，仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

　　2。8　太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国

　　太古地产是香港地产业的后起之秀，创办于1972年，1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城，实力迅速增加，到1979年底，太古地产的市值已达18。7亿元，跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底，太古地产市值升至40。1亿元，已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时，太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺，同年租金收入1。69亿元。1984年，股市低迷，太古地产被私有化，成为太古集团旗下的全资附属公司。
　　踏入过渡时期以后，太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月，香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏，太古地产以志在必得的姿态，在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团，以7。03亿元价格，夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月，太古地产再以10。5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段，面积达17。2万多方尺。
　　太古地产实际上用17。08亿元购入金钟黄金地段28。7万方尺土地，太地计划在该地段上发展两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅，以及中区最庞大的购物中心，总楼面面积达500万方尺，命名为“太古广场”。太古广场的发展计划分两期进行，第一期从1985年动工，到1989年完成，第二期则在90年代初相继落成。整项计划的总投资，除17。08亿元地价，还包括21。5亿元建筑费用，以及利息成本及兴建酒店时的巨额装修费，总额达50亿元之巨。太古地产透过对金钟太古广场的庞大投资，建立起其在金钟地区的领导地位，为集团在地产业的发展奠定了坚实的基础。
　　20世纪80年代末，太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义，一个世纪以前，太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过，太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因，是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生，百多年前西环一带极旺，之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展，鲗鱼涌极可能是下一站。
　　其实，早在80年代，太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月，太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦，3个月后再斥资7。5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此，太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多，包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦，以及南华早报大厦和凸版大厦，总楼面面积接近400万方尺。其中，已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租，每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连，再与太古城连接，整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”，太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口，交通便利，极具商业发展潜力，其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室，但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。
　　目前，太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报，太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺，另有160万方尺正在或有待发展中，并持有太古广场三家酒店各20％股权。已建成投资物业中，商业楼宇达887。4万方尺，工业楼宇181。1万方尺，住宅楼宇86。8万方尺。换言之，太古地产已与九仓、新地等鼎足而立，成为香港规模最大的地产投资集团之一。

　　2。9　希慎：“铜锣湾地王”

　　利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商，早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主，战后更开辟利园山，先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月，香港股市牛气冲天，恒生指数第二度冲破1700点大关，利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业，包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司，并在香港上市，集资5亿元。当时，希慎兴业可谓一家纯地产收租公司，拥有出租物业约123万方尺。
　　希慎兴业当年上市，在市场上曾引起一些猜测，因为利家向来作风保守，极少容许外人“分享”祖业，即使在70年代初期股市疯狂时，利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代，情形却有了转变，除上市集资外，还多次出卖物业，如铜锣湾恩平道一些旧楼，就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险，但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认，声明利家仍以香港为根基所在，“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测，希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过，谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产，全部为甲级写字楼和高级住宅，甫上市便赢得“小置地”称号，1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。
　　希慎兴业上市后，即着力加强旗下的投资物业阵营，向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘，计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁；1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘，发展成今日的友邦中心及礼顿道111号，同年又以8。5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑；1987年以4。45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末，希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积，比上市初期增加逾倍。
　　踏入90年代，希慎兴业的投资策略明显转趋积极，除继续扩大集团的土地储备之外，更展开多项物业重建计划，包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等，以便用尽土地的地积比率，扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道，是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的，于1992年底落成，楼高31层，楼面面积62万方尺，是该区的高级商厦，希慎总部就设于此。
　　利舞台的重建计划始于1991年3月，希慎斥资4。5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年，整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计，外西内中，里面的穹窿圆顶，绘有饰以金箔的九条金龙，舞台顶层精雕着丹凤朝阳，下层为二龙争珠，极尽豪华瑰丽。两旁对联分为：“利擅东南万国衣冠临胜地，舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台，是当年香港最豪华的剧院。然而，经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮，1991年希慎斥资8。5亿元拆卸重建利舞台，计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成，成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70％股权属希慎兴业，另外30％权益由先施公司购入。
　　利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史，当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店，每年香港小姐选美例必在利舞台举行，然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾，利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射，成为传媒焦点。然而，利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年，希慎展开利园酒店重建计划，以配股形式集资12。9亿元，由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元，以24。5亿元向利家购入利园酒店物业，该项重建计划总投资42亿元，计划发展成金钟太古广场式大型综合物业，总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。
　　1996年11月，希慎兴业更斥资36。4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行，投资触角伸向中区。1998年，希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺，实际上已可与中环的置地，尖沙咀的九仓分庭抗礼，称雄一方。

　　2。10　置地：“皇冠明珠”失色

　　20世纪70年代末80年代初，英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购，置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁，置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式，即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而，在随后掩至的地产崩溃中，置地亏损严重，负债累累，并且累及怡和，令整个集团处于危城困守之中。
　　1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后，随即采取了一系列救亡措施，首先是出售置地的非核心业务以减低负债，其次是使“连环船”脱解。1986年底，置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市；1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司，将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控，再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组，置地被打回原形，从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。
　　80年代期间，置地的大型地产发展计划主要只有两项：即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47。55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14。4万方尺，投资总额高达80亿元，是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦，即交易广场一、二座；第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼，即交易广场