香港地产业百年-第14节
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1989年1月，郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝，从一线退下，仅担任董事局主席一职，而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期，新世界采取了急进式的投资策略，连环出击，在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务，包括将亚洲电视的持股量增至47。5％、透过换股取得香港兴业16％股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化，以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等，迅速发展为多元化的地产大集团。
然而，连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元，而盈利增长则大幅放缓，截至1990年6月的年度盈利仅得11。2亿元，比上年度减少近10％，主要原因是所收购的项目，大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期，新世界发展逐渐陷入低潮，其股价亦被抛离大市。
1991年，郑裕彤眼看形势不妙，重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动，将部分收益低或价格合理的资产出售，包括将所持永安集团27％股权出售，套现7亿元；又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售；甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证，集资逾8。5亿元。这样，新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。
在具体发展策略上，新世界亦作出调整，强调以地产为主，但同时继续多元化发展，尤其是电讯、基建及酒店；以香港为基地，但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期，新世界由于大举投资非地产业务，错失了两年趁低大量吸纳地产的良机，这时亦决心重返老本行，加强地产发展及投资，如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址，发展大型私人屋；与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作，改建或发展新地产项目；以及兴建香港会展新翼等等。期间，新世界更大举投资中国内地地产业，尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕
经过数年努力，新世界发展终于度过低潮，再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过，经过是次挫折，新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。
2。5 恒隆/淘大：稳中求胜
20世纪80年代初，以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，恒隆因而声名大噪。可惜，后来遇上地产崩溃，恒隆被迫放弃金钟二段的发展权，其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役，恒隆备受打击，股价亦一度跌至低点。
不过，恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期，随着地产市场的复苏，双方着手修订原来计划，将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途，并减低补地价金额。1984年5月，太古地铁站上盖康怡花园动工，补地价3亿元，另投资37亿元，兴建9 500个住宅单位，其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转，首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团（恒隆占60％），继续与地铁公司合作，斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业，其中补地价仅6。14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处，湾仔修顿花园，以及天后站和炮台山站上盖物业，总建筑面积270万方尺，其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。
不过，恒隆在80年代的发展，始终受金钟二段一役的影响，对地产循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升，恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售，鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位，即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄，绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出，而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍，恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心，恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平，与长实、新地、恒地等相距日远，若干很有潜质的物业，如太古水塘（现时的康景花园）、乐活道地段（现时的比华利山等）均先后将半数权益售予恒地，并由对方策划发展及代理销售，此举亦削弱了恒隆的盈利。
1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月，恒隆已购得上市公司淘化大同75。6％股权，淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月，恒隆透过淘大收购乐古置业，并再度重组，将乐古改名为格兰酒店，专责酒店业务。自此，恒隆集团自成一系，系内各上市公司业务清晰，便于发展。不过，亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面，错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕
1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。陈启宗并表示： 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重，同时在增加土地储备方面亦将更加活跃，争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕
不过，90年代恒隆系发展策略的重点，似乎仍集中于扩大投资物业方面，其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月，淘大宣布10股供3股计划，集资27。9亿元，其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合，包括以7。2亿元购入约17万方尺丽港城商场、以9亿元购入约30万方尺的中区渣打银行总行大厦、以3。3亿元购入15万方尺的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后，淘大通过拨出内部资金及借贷共11。4亿元，10月再透过发行可换股债券集资19。9亿元，继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业。换言之，在短短一年半时间内，恒隆系已动用50亿元购入投资物业。
1993年至1994年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山顶广场落成启用，该物业楼面面积13。4万方尺，全部租出；而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业，价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年，淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺，绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近24亿元。至此，淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。
2。6 信和：香港地产的“超级大好友”
黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团，包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业，以及专责地产发展的信和地产，可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间，信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过，正因为如此，信和所受的冲击尤为严重，从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里，信和集团所遭受的损失估计超过10亿元，几乎面临破产的局面。
幸而，香港前途问题在1984年底尘埃落定，投资者信心逐步恢复，地产市道重新纳入上升轨道，加上大股东黄氏家族的财政支持，信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际，信和已开始恢复大好友本色。1984年2月，信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3。8亿元投得港府再度推出的金钟二段，兴建成著名的财经广场。1985年，信和再接再厉，以3。89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮，建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。
1989年1月，信和联同新鸿基地产、菱电集团，先后击败华人置业、长江实业、世纪城市、新世界发展等，以33。5亿元高价投得湾仔地王。其中，黄氏家族占4成，信和占1成，新地占四成半，菱电占半成股权。该幅土地占地7。78万方尺，每方尺地价高达43000元，已超过中区消防局地王地价，再创香港卖地的最高纪录。
这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层，楼面面积达140万方尺，总投资超过50亿元，于1989年动工，1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物，而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”，它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体，实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计，它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。
1989年5月，港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖，信和及黄氏家族连夺两幅工业用地，涉及资金2亿元。1991年10月，信和联同隆丰国际及中国海外，以12。5亿元夺得沙田住宅地王，信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中，信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12。3亿元时仍无退意，使出一招“飞象过河”，弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作，引来全场哗然，拍卖官为求更高成交价，亦开声阻拦，一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇，由此可见一斑，而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。
1993年12月，在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中，信和再次显露“超级大好友”本色，它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业，击败约10个财团的激烈竞争，以39。4亿元的高价夺标，这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析，该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元，发展商要获两成利润，每方尺楼价至少要10000元，数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕，后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼，超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。
信和集团的积极进取作风可说始终如一，它在官地拍卖中买入的土地，不少创出历史新高，当时往往被人讥笑，然而事后又证明它甚具眼光。事实上，黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景，认为香港地理位置优越，为东西方的经贸通道，来自世界各地的商旅络绎不绝，并以香港为基地拓展对中国贸易，故此对物业需求很大，再加上港府的积极不干预政策，房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念，信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列，成为香港著名的地产发展商之一。
2。7 会德丰/九龙仓：用尽地积比率
会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期，是香港大型的综合性企业集团之一，大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一，而九龙仓则是置地的联营公司，在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年，包玉刚部署“弃舟登陆”，先后收购了九龙仓和会德丰，其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中，会德丰前称隆丰国际，是集团的上市旗舰和控股公司，会德丰持有九仓的控股权，后者作为大型综合企业，重点发展香港地产、酒店、电讯及基建；会德丰并持有上市地产公司新亚置业（前称置业信托）和联邦地产，分别专责地产投资及地产发展。
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