全面购房指导房博士教你购房_派派小说-第18节
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（6）检查房屋面积与合同登记是否相符
在交房的时候，开发商应当提供由国家专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。
（7）查看开发商代收费和物业管理费的相关规定
在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人（购房者）收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。
收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。
收房时，购房者还应当有《物业管理合同》（开发商在购房时提供给购房者），如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……
（8）正式签署房屋交接书
当购房者对房屋的所有项目（包括产权）都进行了检验，并且所有检验项目均符合合同约定后，便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定，就需要做好记录，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单，以作为后期发生纠纷时的依据。
五、入住需要办理哪些基本手续
（一）业主接到入住通知书后，凭入住通知、付款凭证、购房合同到物业管理部办理入住手续。
（二）业主在办理入住过程中需向管理部提供其住宅单位就住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料，如有变更，请及时通知管理部，以便能随时取得联系。
（三）入住手续办理过程包括：资料审核、入住文表的签收；入住费用的交付；房屋质量验收及手续审核等四个步骤。具体流程和内容：
1、业主须备有入住通知、购房合同及缴款收据，并持身份证、图章。如委托办理，除上述文件外，代理人还需备有委托书和本人身份证。
2、为便于新入住业主办理相关手续和了解小区情况，在办理入住手续时，我们首先将提供业户生活手册、房屋验收文表、装修申请表、质量保证卡等数份相关文件，请依照《入住文表签收单》检查无误后签收。签署《公共契约》。
第51节：第五章 收房入住（5）
3、办理交通银行的〃一卡通〃，收取一次性维修基金及相关费用，预收三个月的物业管理费和电梯、水泵运行费用、公共照明费用等。
4、房屋质量验收有专职工程技术人员陪同按〃房屋验收表〃所列项目进行验收。
5、如各项均达到验收标准，请业主在验收表上签字认可。
6、如发现有未达质量要求的项目，工程技术人员将会在验收单上具体填写，并确定整改要求和完成日期。整改完毕管理部通知业主再次进行验收，确认合格后由业主在验收单上签字。
7、由管理部负责人对所有手续进行复核，确认无误后，凭入住手续及钥匙领取单领取房屋钥匙。
六、房地产开发项目的竣工应当经过哪些验收
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。
《城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发管理暂行办法》规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：
1、规划要求是否落实；
2、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
3、单项工程质量验收手续是否完备；
4、拆迁补偿款安置方案是否落实；
5、物业管理是否落实；
6、其他。
《城市房地产管理法》第17条还规定：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
《房地产开发经营条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3、单项工程的工程质量验收情况；
4、拆迁安置方案的落实情况；
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
七、物业验收包括哪些内容
（1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。
（3）对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。
（4）楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。
（5）设备的实物验收，要做到符合以下几点：
①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。
（6）对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。
（7）移交档案、资料验收：根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。
第52节：第五章 收房入住（6）
八、验收应当具备哪些法律常识
从交楼是否符合标准由两方面去衡量。一方面是法律法规规定的标准，另一方面是合同约定的标准。必须强调的是法律法规规定的标准只是最低的标准，无论在合同中有无约定，交楼时都必须符合。
一、法定的标准
1、根据相关法律法规，开发商必须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证）。
2、开发商必须完成消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。购房人可查看《消防工程验收合格证》、《建设工程规划验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。
3、开发商完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。
4、开发商交付住宅的，还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在收楼现场对房屋本身质量和装修质量有异议应在交楼书中作相应记载并向开发商及时提出，要求其做出相应改进再行交付；若对具体项目是否符合交楼标准并不明确时也应作相应记载。
二、开发商交楼还必须符合合同约定的交楼标准。
三、若由于开发商的原因导致不能交楼或延期交楼，购房人有依据合同及相关法律法规追究其违约责任的权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
九、新房检验三十六计
买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。
1。关于门
（1）门的开启关闭是否顺畅？
（2）门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
（3）门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
（4）大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
2。关于窗
（5）窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
（6）开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
（7）窗户玻璃是否完好？
（8）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
3。关于地板
（9）地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
（10）地板间隙是否太大？
（11）木地板有无大片黑色水渍？
（12）地脚线接口是否妥当，有无松动？
（13）地面是否有裂缝现象？
4。关于内墙和顶部
（14）顶部（和地面）是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属于质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45°斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
（15）看内墙和顶部是否有麻点。这种麻点专业称〃石灰爆点〃，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，麻点的存在对将来室内装演会带来很大的影响。
（16）顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么绝不能忘记观察一下顶层是否有渗漏的情况。
（17）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
第53节：第五章 收房入住（7）
（18）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
（19）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？
（20）墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？
5。关于厨厕
（21）厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，只要放一点水，仔细观察，一试便知。
（22）坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
（23）浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
（24）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
（25）砖缝有无渗水现象？
（26）查看卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏？卫生间管道与顶部的接缝是否渗漏？
