全面购房指导房博士教你购房_派派小说-第17节
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《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于〃黑楼〃，是不能入住的。同时业主验房时除了查看开发商有没有这张《竣工验收备案表》外，还要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
3。先验房后收楼先验房再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明〃室内情况尚不清楚〃或〃楼房状况未明〃等字样。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
二、验房需要的知识与技能验房师＝律师＋建筑师＋居住师＋群体组织者律师掌握法律知识，了解如何与开发商谈判、法律法规的相关规定、如何追究开发商的责任、合同应当如何签署、税费是否应该缴纳。
建筑师掌握建筑知识，能够判断房屋是否存在质量问题，哪些将会严重影响到房屋的使用，哪些能够补救，哪些不能补救。从事工程设计、建筑、装修、监理职业的一线人员具备该类知识。
居住师居住的经验，很多问题只有居住多年的人才能够看出来，比如一栋高层两部电梯，收房的时候觉得挺好，但是在同样的住宅中居住过的人会告诉您，等到真正入住之后，平时是只开1部电梯的，这样每天都要有至少20分钟是在等待电梯中度过的。这些小问题也许很不起眼儿，但是绝对影响到居住的舒适程度。
群体组织者一旦出现个人难以解决的问题，需要组织购房者集体行动的时候，群体组织能力就浮出水面了，如何更有力、更经济地把大家组织起来，团结一致地达到预期目标是一项很〃艺术〃的活儿。
第48节：第五章 收房入住（2）
三、验收房屋的方法
1。验收房屋很重要
即使〃一户一验〃，也要重视验收
尽管有了《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃，但是竣工验收备案只是〃备案〃，不是〃检查〃，〃一户一验〃的方式也只是由开发商自己先〃一户一验〃，再由市建委有关部门在开发商申报竣工备案的时候抽查。因此，《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃都不能保证自己的房子不存在质量问题。
此外，规划、周边环境、面积等问题，也不在《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃的视线之中，因此尽管有了〃一户一验〃，还是要重视验收。
即使是现房、准现房，也要重视验收
现房、准现房较之期房，不确定性要减少许多，但是仍然存在质量问题，如果能够在合同签订之前完成验收、修整环节，并将待解决问题写入购房合同中，无疑是对购房者最大的保护。
因此，请大家一定要重视验收房屋，自己的房子，今后要居住几十年，花上几天时间来验收是值得的。
2。验收房屋需要携带的工具
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3。验收的步骤
整体验收
对照《购房合同》关于房屋基本情况的约定和合同附件一（即房屋平面图及在整个楼栋中的位置图）检查房屋整体情况以及在整个楼栋中的位置是否符合约定，包括商品房所在楼栋的主体建筑结构、建筑层数、楼号、房号、位置、朝向、房间数、阳台数、空间尺寸等。
面积验收
房屋面积检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。
对房屋面积进行检验的唯一准确方法是按照《房屋设计图纸》上的数据进行计算。也可以带上卷尺自己去量，但只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的。
公摊面积信息可以通过《房屋土地测绘技术报告书》得到。
如果您已经根据《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋设计图纸》或实测数据填好了《房屋面积构成表》，就可以检验出是否符合合同约定了。
由于正常的设计误差和建筑误差，房屋实际面积与约定面积之间可能存在差异。当然，也有不诚信的开发商借此机会损害消费者利益。发现该类情况，需要按照合同约定的面积差异处理方法来解决，在房屋验收的时候应该将上述问题记录，告知开发商。
室内工程与配套设施验收
根据室内工程与配套设施的具体项目，本书附录十整理了《房屋验收检验项目表》，您可以按照这个表格逐项检查，把存在的问题记录下来，告知开发商，协商解决办法。
装修验收
如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么还需要按照约定对装饰、装修项目进行验收，装饰、装修个性化很强，如能请专业人员协助，可以取得更好的效果。
特别建议，别忘了对室内污染物进行检测。近年来，因装修而造成的损害事件时时见诸报端，据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在11万以上，致人体器官功能丧失或降低其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在3000万左右，故对室内污染物的检测不可大意。
建议收房时间
一般房产商通知业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细地陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，此时邻居的泡水试验也已经进行完毕。正常验收房子一般会持续2～3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。
四、验收入住的步骤
房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房（根据原因）的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？
第49节：第五章 收房入住（3）
（1）购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这〃两书、一表〃才能说明该楼经相关部门验收，并目合格。此时，应当详细察看〃两书、一表〃中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。
签完购房合同后，你所需要做的就是等待收房了。一般来说，在购房的过程中，我们需要查验的法律文件就是五证（这在前面的章节中已经有所介绍），在收房子的时候需要查看两书，此外，还有最重要的一项产权证，你只有拿到了产权证，购房所有的法律文件才算齐备。
那么，什么是〃两书〃呢？所谓〃两书〃就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅使用说明书》：此书是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下列内容：①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；②房屋的结构类型；③装修、装饰的注意事项；④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；⑦室内的配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。
《住宅质量保证书》：《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；②屋面、外墙面的防水为3年；③厨房和卫生间的防水为1年；④地下室及管道渗漏为1年；⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；⑧灯具、电器开关、电气箱（盘）和线路设备损坏为6个月；⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；■国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。
（2）仔细检查自己所购买的楼房检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。
（3）检查房屋的附属设施是否与合同约定相符按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用；过道和楼梯间能否通行；管道是否完备；电气设备是否安装到位……并目要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。
第50节：第五章 收房入住（4）
（4）检查水电煤气是否能正常使用
打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。
（5）检查房屋结构、质量是否与合同约定相符
检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象；地漏不反水，结合处严密，地面不积水；上下�
