富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第76节
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赖特斯兄弟有一首著名歌曲名叫“你已经失去了那种爱的感觉”，在商业和投资领域，很多人已经“失去了那种胜利的感觉”，这是很不幸的事情。
保持信心
在1985年到1994年期间，我和金关注的就是我们想要得到的东西，我们尽力感受我们想要的以及梦想成真时可以感受到的东西。即便有时候遇到一些麻烦，我们这些所思所想还是让自己度过了那段艰难时光。选择你所要的感觉，选择思考你想思考的东西，这是富爸爸教给我的一个非常重要的习惯。现在只要以这种方式想看自己正在面对着一盘冷沙拉。
这个习惯的关键在于，可以帮助我整理思想和感觉，尤其当我感到畏惧或者疑虑重重的时候。同让怀疑、犹豫主宰个人生活相比，这是一种好习惯。尽管这并不能保证我永远成功，但是这种好习惯让我在形势不利的情况下往往也能有所收获。请大家记住：所有的赢家也有偶尔失手的时候，但是，那并不意味着他们要像输家那样思考或感觉。
正如胜利女神奈基所说：“现在就去做好了”；在生活中，赢家关注他们想要得到的，输家关注他们不想得到的。因此，在日常生活中养成倾听自我的习惯十分重要。赢家一直保持赢家的感觉和思想，即便在他们并没有赢的时候，那是一个非常重要的习惯。
你能养成这些习惯吗
在进一步讲授之前，我想再次强调上述习惯培养的重要性。这些简单的习惯，任何年龄在18岁以上的人都可以做到。不过，虽然非常简单，我仍然担心只有极少数人能够养成这些习惯。
如果你能将这些简单习惯培养成终生的习惯，下面章节介绍的行动步骤对你来说就可能成了轻而易举的事情了，而且会让你富有的程度超出自己最大胆的想像。正如富爸爸所说的：“《三头小猪》的故事不单单是个童话，而是充满了人生哲理的智慧故事。如果你想建造一个砖石结构的大房子，就需要良好的习惯，因为良好的习惯是致富的砖石。”
第15章 资金的杠杆
2004年4月17日21：13 来源：＇ 北京读书人 ＇＃�
谁工作得更辛苦，是你还是你的资金
2001年3月12日，所有的财经节目都为股市重挫哀号不已。一年前，也就是2000年3月10日，纳斯达克指数全线上扬到5048。62点。而到了现在，也就是2001年3月12日，纳斯达克指数回落到1923点，一年来下滑62％。同一天内，股东损失了5 540亿美元。显然，很多人非常担忧、恐惧或
者恼怒不已。
一个电视频道的评论员说出了我多年来一直想说的一句话，他说，“很多富有的投资者在这次股市下挫中只会变得更加富有，因为他们灵活地买入或卖出手头的股票。我觉得很多工薪阶层的人可能要将养老金丧失殆尽，因为他们不得不将养老金留在股市。”
金当时也在看这个电视节目，她说，“看着自己养老金计划丧失殆尽，一定像眼看着自己房子着火，却找不到灭火的水龙头一样焦灼伤心无奈。”
在《富爸爸投资指南》中，我曾经说过穷人和中产阶层的人投资共同基金，而富人投资套利基金。虽然很多人抱怨套利基金的风险实在太大，我却不大赞同。我认为共同基金的风险相对还要更大一些，因为大多数共同基金只有在市场全面上扬的时候才表现良好。但是，套利基金却不是这样，至少有一部分套利基金，不论市场状况如何都可以获利。从长远看，你说哪个风险更大呢？如果在你准备退休之际，突然看到自己的退休金损失了一半，你的感觉如何呢？如果你有火灾保险，房子着火后你还可以在一年内重建起来。但是对于很多人来说，如果到了晚年退休金出了问题，他们可能连重新准备的时间也没有。
你的资金是否就待在那里无所事事
很多人终生辛劳，其中一个原因就是长期以来，他们接受的教育一直是要自己努力工作，而不是让资金来为自己工作。不少人说起投资，也只是想着将自己手头的钱放进银行的储蓄账户上，或者放在退休金账户上，同时自己拼命地工作。当然，他们也希望资金能为自己工作。当财务危机到来的时候，他们存放在那里的钱往往遭受重大损失，而大多数人并没有财务危机保险。
富爸爸说：“大多数人终其一生，搭建的不过是稻草做成的财务房子，根本经受不住风雨、火灾或者野狼的袭击。”
这也是富爸爸一再教导他的儿子迈克和我，设法让自己的资金流动起来的原因。为了进一步说明自己的观点，在一次野外旅行途中，富爸爸让迈克和我反复从一处熊熊燃烧的篝火上跳过。他说：“如果快速运动，即便大火也伤害不了你。但是，如果你站在大火旁边不动，即便不在火上也会被烤得受不了。”那天一大早，当我看到股市持续走低，就好像又听到了富爸爸对迈克和我讲这件事情。将自己的钱存放在银行不动，就像站在篝火边一动不动，实际风险可能更大。如果你想年轻富有地退休，就需要更加努力、快速地工作，你的资金也需要如此。将你的资金放在一个地方不动，就像眼看着一堆秋天的干草，等待着可能燃起熊熊大火的火星，十分危险。
你的资金周转有多快
我和金能够年轻富有地退休，一个重要原因就是我们让自己的资金动了起来。富爸爸常常提起“资金周转”这个概念。他说，“个人资金就像一个好的猎鸟犬，它能帮助你发现并捕捉到鸟儿，接着寻找下一只目标。不过，大多数人的资金却像一只刚刚飞走的鸟儿，有去无回。”如果你想年轻富有地退休，让你的资金成为一只猎鸟犬十分重要，每天出击，带回家更多资产。
现在，很多金融规划人和共同基金管理者常常对普通投资者说：“只要把你们的资金交给我们，我们就会让那些资金为你们工作。”大多数投资者点头称是，而且跟着重复投资者的论调：“长线投资，大胆购置，项目多元化”。他们将资金放在那里，然后回去上班。对于很多投资者来说，这似乎是一个很好的主意，他们没有兴趣学习如何让资金为自己工作，因为他们本人好像更愿意比自己的资金更辛苦地工作。这些普通投资者的计划存在很大问题，它们既不是能带来高收益的策略，也缺乏必要的安全性。
为了能够提早退休，我和金不愿意将自己的资金放进退休金账户。我们明白必须让资金工作，辛苦地工作，争取获得越来越多的资产。等到我们的那笔资金获得了资产，它们又会重新出击，为我们带来另外一笔资产。我们运用让资金流动起来并为自己带来越来越多资产的战略。实际上每个人都可以采用这种战略。其实，正如我一再保证的，本书所讲的致富的方法和途径，几乎都是人人可以做到的。
让资金流动起来
我们让资金流动起来的策略之一，就是购置可以出租的房产，然后在一两年内，拿到预付定金购置下一个可以出租的房产。这就正如富爸爸所说，像使用猎鸟犬那样运用自己的资金。大家常常称这个过程为房屋产权贷款，也有些人称之为合并贷款，用来偿还信用债务。或许你已经注意到，我和金借款投资，而大多数人用借入资本偿还不良债务。（这是鸟儿飞走，有去无回的又一个例子）尽管他们的做法也是资金周转，但这是周转资金离开你，而不是为你带来新的资产。
一个简单的例子
下面就是我们怎样投资，并接着借款投资其他资产的一个例子。1990年，我和金发现在俄勒冈州波特兰市的一个美丽街区，有一座房子出售。房主要价9。5万美元，但不出售产权。当时经济不景气，人们纷纷减少开支，市场上待售的房子很多。此前，我们曾打算提出一个报价，但是最终觉得不符合我们的投资方向而搁置下来。这座房子价格过于昂贵、品质过于好，很难作为长期租赁房产考虑。如果这座房子在旧金山，价格可能要超过45万美元。不过，我们还是去看了这座房子，因为我们感到它有很高价值，而且升值潜力巨大。
在往返机场的路上，我们猜测那座房子是否已经出售。经过长达六个月之后，我们终于敲开了房主的家门。显然，房主已经急着出手，愿意考虑任何报价。他负债5。6万美元，因此我报价6万美元，最终我们以6。6万美元成交。我交给他1万美元，承担了他们现有的抵押欠款。一个月后，房主一家搬了出去，高高兴兴地赶往加利福尼亚，因为他们既没有赚钱，也没有赔钱。我们很快将房子租出，除了各种债务和开支，我们每月可以得到75美元的现金收入。两年以后，房地产市场转暖，很多人愿意出价购买，最高出价达到8。6万美元。尽管这个价格很有诱惑力，我和金还是谢绝了。如果我们出售了房子，我们平均每年有1万美元收入，也就是首付款100％的收入，如下图：
86000 出价
…66000买入价
20000收益
20000=两年收益现金2万美元，大约是首付款的200％；
每年收益现金1万美元，大约是预付定金的100％；（因为上述数字没有考虑其他支出，如交易费用等，所以只能说是大概数据。）
尽管100％的收益已经让人心动，我们还是没有出售。房子所在的街区非常著名，我们感觉三五年内它有可能升值到15万美元左右。我们不但没有出售这座房子，相反，我们决定开始购置更多的房产。现在，那座房子的价格已经达到了我们的预期，而且每月仍然给我们带来租金收入。
看到房地产市场价格坚挺，我和金打算申请房屋产权贷款。抵押贷款不足5。5万美元，而房屋估价大约为9。5万美元。租金收入可以冲掉抵押贷款额7万美元，因此我们再为房子准备资金，还可以得到大约1。5万美元。我们收回了投资，也为自己创造了资产。我们的猎鸟犬已经带回了鸟儿，现在又可以出去寻找新的猎物。另外，这只猎鸟犬现在值1。5万美元。
在几个月之内，我们看了好几百处房子，又找到了新的目标。那是与前者同在一个街区的一所大房子，由于房主免费让孩子在那里住了好多年，房子的状况看起来不是很好。他们要价9。8万美元，经过反复讨价还价，我们最后以7。2万美元成交，另外用4千美元粉刷、修理并准备出租。
1994年末，我们以稍低于15万美元的价格将两所房子出售，然后在亚利桑那州购买了一个更大一点的公寓，当时亚利桑那的房价仍然低迷。
除了让我们的资金流动起来，还有另外一些方面值得注意：
1我们做得不错，因为市场低迷给了我们寻找和争取好投资的机会。如果市场上扬，我们可能就很难找到好的项目，也会更加谨慎。
2今天投资才有意义，不要等到明天。之所以这样讲，是因为抱着购买、持有、企盼好运战略的人太多。富爸爸常说：“利润产生于购买之时，而不是出售的那一天。”我们每一处房产，从购买的那一天起就必须给我们带来积极的现金流，即便在经济不景气的时候也应该是这样。如果市场好转，我们同样也能受益。
3正如在本书开始所讲的，每一个投资者在进入市场之前，都必须要有一个退出战略。因为我们面对的是一个新型市场，即使在房地产领域，也大不同于以往的投资。这种不同要求我们重新开始，不断研究摸索，制定不同的市场进入和退出战略。
4前面提到的两处房子现在的售价可能是20万美元到25万美元，因为波特兰市房地产市场已经复苏。我们当时提早出售，是想为下一个买家留一些利润，也是为了利用当时整个房地产市场即将回升的机会，更重要的是我们的投资组合已经调整。为了再次获得更多杠杆，我们不再准备投资单个家庭的房产项目，而是打算经营规模更大的公寓项目。
5弄清楚投资者与商人的区别。当我们为了现金流而购置房产的时候，我们是投资者。当我们明确自己的进入、退出战略的时候，我们是商人。也就是说，投资者为了持有而购买，商人为了出售而购买。如果想年轻富有地退休，你就需要懂得他们之间的区别与联系。在我看来，这么多人在最近的股市动荡中损失惨重，就是因为角色错位，他们实际上是商人，但却自以为是投资者。这也再次证明了弄懂词语定义的重要性。
6我们投资长线项目，但是对我们来说，投资长线项目并不等于把资金放置在那里，等着积聚成一笔大数目。想着自己投资已经多元化，而实际上所有投资像共同基金那样放在一个篮子里，然后只能提心吊胆
