物业管理实务及范例精解-第45节
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（2）通过行政划拨无偿取得土地的收费，除考虑体现国家土地所有权外，还考虑了土地等级
不同所带来的级差收益的差别，以使无偿划拨方式与有偿方式取得土地使用权的土地费用支
出尽量接近。
（3）对外资企业用地，收费标准一般高于前两类。
土地使用费一般由城市土地管理部门根据土地用途、等级、面积等因素综合核定其具体数额
并负责征收。土地使用费的标准则根据当地社会经济发展情况，一般每隔3～5年调整一次。
（十一）其他税费
房地产开发企业除须缴纳上述税费外，还须缴纳：
（1）国家能源交通重点建设基金；（2）国家预算调节基金；（3）车船使用税；（4）关税。
由于我国各地的投资优惠政策有所不同，各地在征收税费的种类和适用税率上也有所差别，
因此，房地产开发经营企业和个人必须充分了解当地的税（费）征收政策和标准，才能准确地
估算税费负担。
第七章 收益性物业经营
收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房货
仓和出租的公寓等。这些收益性物业普遍存在于城市中，而且随着社会主义市场经济的发展
和现代建筑技术的提高，现代人对写字楼、酒店、购物中心等收益性物业的越来越多样化大
型化的要求得到了实现和满足。在我国许多大城市，一幢幢拥有数万平方米的可供出租面积
，集办公、商场、居住、酒店服务、康乐设施、餐饮服务等于一体的大型建筑或建筑群正如
雨后春笋般地拔地而起。如北京的国际贸易中心拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心等
在内的8幢主要建筑，总建筑面积达40余万平方米。这对我国刚刚起步的收益性物业管理提
出了挑战，如何使这些耗资巨大、设施先进、结构复杂的高档性物业在建成后能保值增值，
是物业管理企业和物业管理从业人员所面临的艰巨任务。本章所阐明收益性物业管理的特点
、原则和目标的同时，对收益性物业管理的运作过程进行了探索，并对办公大楼、工业厂房
货仓和商场购物中心的管理进行了剖析。
第一节 收益性物业管理概述
一、收益性物业管理的特点
收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理，其管理的特点是由收益性物业的
特点所决定的。
（一）收益性物业的特点
1收益性物业具有商业特性
收益性物业是以商品形式存在的，具有商业特性。随着人们生活水平的提高，对这类物业的
需求也越来越多样化和高档化，为满足这些需要，其功能的开发也越来越多样化和高档化，
于是其商业特性更加突出了。收益性物业的使用功能是以商业贸易和房屋出租为主、其他营
业性经营为辅。尽管收益性物业是耗资巨大、功能多样化的特殊商品，但它作为商品形式存
在，就要在交换过程中遵循价值规律。投资者或租客付出货币而获得物业永久或一定期限的
使用价值，这就决定了投资性物业经营的主要方式是出租或出售，从而具有商品属性。
2以出租出售为主的收益性物业具有价值不能库存的特点
以出租出售为主的收益性物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存
的，若当天出售不出去或当天出租不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。例
如，酒店中客房的数量是固定的，即使第二天的出租率为100％，也无法挽回前一天的空置而
造成的损失。而且不论物业的出售出租情况如何，与物业出租出售有关的所有管理服务支出
是
相对固定的，一般不会因物业的空置而减少，也不会随物业的出租率、出售率的变化而变化
。仍以酒店为例，即使某天客房出租率仅为5％，也不可能马上裁减员工，停开中央空调或其
他服务设施，减少清洁保安服务等。酒店如此，出租的写字楼与商场购物中心也一样。
3收益性物业具有不断保持设施先进的特点
以房屋出租出售和其他附属性商业服务为主的收益性物业，必须保证其设施的先进性。因为
只有良好的、舒适的、高层次、智能化的先进设施，才能保证其出租率、出售率和营业收入
，才会带来商业贸易的繁荣。如上海南京路上的上海商城、新世界股份有限公司等拥有的先
进
设施是其吸引租客和顾客的一个重要原因。南京路上即使历史悠久的和平饭店、国际饭店和
华联商厦等，也是因为在不断地改良设施，使其保持先进和舒适，才会保持生意兴隆。所以
，与一般物业的不同之处，便是收益性物业要不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租
客、投资者和顾客。
4收益性物业具有综合性的特点
随着社会主义市场经济发展，人们的物质文化需求日益增长，收益性物业也随之发展成为功
能多样化的综合性物业。一幢现代化综合性大楼，既有解决居住的供出租的房屋，又有供购
物的商业购物中心，还有解决吃饭的餐饮店和文化娱乐休闲的康乐设施等，因此与一般物业
不同，收益性物业功能具有综合性的特点。
（二）收益性物业管理的特点
1收益性物业管理是一种创造性的追加劳动
收益性物业是以商品形式存在的，在收益性物业管理中建筑物及其设备设施成了商品，但它
是一种特殊商品。由于外界环境的变化和内部物业管理的优劣，使其使用期限会有较大差异
，市场价格也会有很大的变动。我们知道，收益性物业的价值取决于其现在和将来所能给权
利人带来利益的总计。收益性物业出租或出售后，一方面由于市场价格水平的变化，另一方
面由于物业管理的追加而使物业的使用期限发生延长或缩短情况，使用功能也会提高或降低
，从而使物业的价值也发生极大变化。这种价值变化中凝结着物业管理这一人类的劳动，也
就是说收益性物业管理是一种追加劳动，由于这种追加劳动的好坏，使物业的价值发生上升
或降低变化，良好的物业管理活动，会大大提高物业的使用功能，也会招引更多的租客和顾
客，从而提高物业的出租率、出售率和营业收入，实现其使用价值，并创造更多的价值。所
以说，收益性物业管理不是简单的商品交换，它是一种创造性活动。
2收益性物业管理具有紧迫的时间性
由于收益性物业的价值是不能库存的，因此，收益性物业管理具有紧迫的时间性。在收益性
物业管理活动中，若在物业等待出租出售时，还形不成良好的租金方案和出租出售策略，就
会影响出租率和出售率，从而失去价值回收的机会。而如果物业管理企业在物业待租待售前
，就抓紧时间确定良好的适合市场需求的租金水平，选择适当的宣传媒介，制订加强市场宣
传等一系列出租出售策略，就会提高出售率和出租率，进而就能抓住时机收回价值。如在酒
店、写字楼、购物中心建造后期或前一任租赁期满前，物业管理人员就要根据市场行情制订
出租策略，签订出租协议，使这些物业建成后或前一任租赁期满后，不会因空置而造成空调
费、员工费、清洁保安等费用的浪费和损失。所以，与一般物业管理不同，收益性物业管理
必须强调充分利用时间。
3收益性物业管理必须实施现代化专业化管理
由于收益性物业具有不断更新其设备设施，保持其先进性的特点，因而其设备设施的管理也
必须是高起点、高品位、高质量，具有科学的先进的现代化管理手段和专业化维修养护技术
。一幢功能多、设施复杂智能化的综合性大厦建成时，需要由了解和熟悉其日后管理可能碰
到
细小问题的专业物业管理技术人员的验收，而且由于设备设施多且复杂，在大厦运行后，既
需要中央空调的技术维修人员，又需要电梯的技术维修工等等，以保证其能安全正常运行。
因此，无论是验收还是运行都需要专业化管理。
4收益性物业管理是综合性的统一管理
由于收益性物业具有综合性的特点，因此，收益性的物业管理也就有综合性的统一管理特点
。它既包括受业主委托，参与物业的出售出租方案的制订与实施和商业策划等，又有结构装
修设备维修等技术管理内容，还有清洁、保安、绿化等专项服务内容，同时还代表产权人和
租用者与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题的协商。因此，收益性
物业管理是综合性的统一管理。
5收益性物业管理具有极大的社会效益
随着社会主义市场经济的发展，收益性物业的投资主体和投资形式呈现日益多样化的趋势。
其投资主体既有个人又有国家和集体，还有海外投资者，投资形式既有独资，又有合资和合
作形式。不管何种投资形式，维护各种投资者的利益是至关重要的，而要保护各种收益性物
业投资者的利益，物业管理是不可缺少的。因为良好的收益性物业管理可使物业始终处于良
好运行状态，并能不断适应社会经济发展潮流对收益性物业使用功能的要求，使收益性物业
易于出租或出售，并保持一个较高的价格水平。因而，收益性物业管理对保护投资者利益和
社会安定、人民生活水平的提高，以及城市的美化、吸引外资等都起着不可低估的作用。
二、收益性物业管理的目标
（一）利润目标
收益性物业管理的利润目标包括收益性物业的委托方要求达到的盈利目标和物业管理企业自
己的盈利目标。物业管理企业接受委托，运用委托方授予的经营管理权，通过有效的经营管
理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率和出售率及营业收入，促进
物业保值增值，提高租金收入，降低经营管理服务成本，从而就可满足委托方的盈利要求，
并达到自己的盈利目标。
（二）信誉目标
信誉目标是指物业管理企业及其管理的物业受社会认可的程度。收益性物业的租客和顾客不
是永久的，往往是流动的、不断变化的，而且租客、顾客来源于社会各阶层，因而，物业管
理的好坏其影响是非常大的。一旦物业管理企业的管理服务出现差错，导致租客或顾客不满
，对收益性物业和物业管理企业本身的声誉影响都是非常大的，失去租客和顾客，就意味着
会失去受托方的信任，从而失去委托物业，影响企业经济效益。
（三）发展目标
发展目标是指物业管理企业通过收益性物业管理的全过程，逐步获取相关知识和经验，以促
进物业管理企业业务的全面发展。收益性物业集中了居住、商场、办公、酒店、康乐设施和
展览中心等许多物业类型，因而，收益性物业管理也包括了许多类型的物业管理，这就给物
业管理企业的业务全面发展创造了条件。通过收益性物业管理工作，可以从中吸取经验教训
，不断总结、探索，积累各种类型物业管理的经验，为开拓和发展物业管理企业今后的业务
打下扎实的基础。
（四）服务目标
服务目标是指物业管理服务所达到的令各方满意的标准。在社会主义市场经济条件下，收益
性
物业的竞争是相当激烈的，没有高水平的服务标准，很难赢得租户、购买者和委托方的满意
。因此，物业管理企业为了达到令各方满意的服务标准，就要不断地调查研究市场情况，了
解市场变化和各种租户、购买者对服务的要求与心理满足标准，以高于市场普遍水平的服务
标准来满足他们，并赢得市场竞争。
三、收益性物业管理的发展趋势
随着市场经济的发展，专业化物业管理企业的大量涌现，随着物业管理市场的日趋完善，物
业管理市场的竞争将更加激烈，收益性物业管理将逐渐成为物业管理的主流，传统的被动式
的收益性物业管理将逐渐失去竞争力而被淘汰，新的主动式的和运用高科技信息系统的管理
将是现代化收益性物业管理的发展趋势。
（一）主动式管理
主动式管理就是以满足客户对收益性物业管理的需求为目标，利用先进技术和手段以及规范
化的管理服务，提高管理工作的效率和水平，从而实现收益性物业的投资经济效益。具体地
说，主动式管理应达到下列目标：
1使四周环境尽善尽美，符合客户的期望。
2建立和保持物业的地位和形象。在经济发展到一定阶段后，收益性物业的消费者购买
