楼市迷局+张志前-第5节
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正文 影响房价的因素（3）
2009…11…13 8：05：44 本章字数：1095
第二大因素是房地产项目自身的品质因素，此类因素比较微观，比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高，而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素，则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目，价格往往很难抬升。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，容积率较低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施等资源较多，而经济适用房等项目往往容积率较高，居住密度大，显得较为拥挤，从而影响房地产价格。物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等因素我们不再一一列举。笔者发现，在我国，发源自南方地区的房地产开发商在绿化、物业管理、户型设计等方面做得更加细致，而北方地区的房地产开发商相对粗放；以上市龙头房地产公司为代表的一流房地产开发商在项目品质、物业管理和沟通协调方面相对更加完善，而中小房地产开发商在这些方面则相对较弱，甚至有时做一锤子买卖，专门成立项目公司，建完一个房地产项目就销声匿迹，然后换一个牌子再做下一个项目。因此，消费者或投资者在考察项目品质时，开发商本身的因素也必须有所考虑。
三是经济环境因素。主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。
在2007年通货膨胀高企然后再忽然爆发次贷危机的戏剧化过程中，人们更加清晰地认识到经济环境的急剧变化会在很大程度上影响房价的涨跌。毫无疑问，在经济高速增长的情况下，国际游资加速流入，房地产市场交投活跃，资本市场上涨带来更大的财富效应，而且流动性充裕使得房地产开发商能够以更低的成本融取到更多的资金，种种因素都推动房价上升比较快。而在经济增速放缓甚至衰退的情况下，广泛的经济不景气和失业率上升，以及资本市场大幅下跌造成的财富缩水效应，都会影响到对房地产的购买热情，房地产开发商也会因为银行惜贷、销售困难以及资金链断裂等面临头寸紧张的困扰，房价上升速度必然会随之减缓。
到目前为止，我国居民的投资渠道相对还比较少，投资可选择的产品种类也不多，这就使得无论国内机构投资、个人投资还是国外游资，都不得不将大部分资金投资于资本市场和房地产市场这两个主要市场中。而随着我国多层次资本市场的健全完善，以及国内外投资渠道的拓宽，其他投资领域有可能分流一部分投资，帮助房地产投资适当降温。
正文 影响房价的因素（4）
2009…11…13 8：05：44 本章字数：1162
经济快速发展的必然趋势是城市化。随着我国城市化进程的推进，大量农村人口离开土地，涌入城市寻找就业机会，大批劳动力从农业转入工业和服务业等领域。随着我国的城市化水平不断提高，城市吸纳农村人口就业的能力越来越强，势必会有越来越多的农村人口进入城市，而且他们往往希望在城市安家而不是回到农村去。随着这些人口中的部分人拥有了越来越强的经济实力，也有了越来越迫切的被认可为城市人的愿望，他们的意愿必然会转化为实际的购房需求，从而推动房价上升。1990年，我国城镇人口约占全国总人口的26。41％，而在不到20年后的2008年底，城镇人口已经占到全国总人口的45。68％，平均每年增长1个百分点。城镇人口在18年间翻了一番，年均增加1670万城镇人口，这也是近年来房价上涨势头迅猛的重要原因。
四是政策因素，主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和货币政策实际上与宏观经济关系密切。在经济过热的时候往往采取紧缩的政策，而在经济下滑的时候，往往采用宽松的政策。近年来，我们已经对此有了深刻的体会——2007年的通货膨胀促使政府收紧银根、控制流动性，而2008年的全球金融危机和出口困难则催生了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这些政策对房地产市场产生的影响也可谓有目共睹。
当国家采取紧缩的货币政策，基准利率上升，从消费者的角度看，会增加购房者的贷款成本，从而抑制房地产市场的消费需求，促使房价增速放缓甚至降价；从开发商的成本角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从投资者的角度看，利率上升意味着未来的收益折现到当前的价值下降，从而促使房价下降。综合起来看，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多，所以紧缩的货币政策一般来说会导致房价下降。而在宽松的货币政策下，贷款利率降低，购买住宅用于消费或投资的成本也就相应降低，人们对房地产的需求得到释放，推动房价回暖、上涨。历史经验也证明，宽松的货币政策往往在实际上给房地产业以支持，在心理上释放积极的信号，从而促进房价的上升，而一旦在经济过热时踩下刹车，转向紧缩的政策，房价上涨会很快减速甚至掉头向下。
同理，如果政府实行积极的财政政策，在基础建设和公共设施建设等方面加大投入，就势必推高对建筑业的需求，促进房地产价格的上涨。例如我国为克服经济危机带来的困难，于2008年推出了十项扩大内需的措施，预计在2010年底前投资4万亿来促进经济增长。其中，第一项措施就是加快建设性安居工程。据统计，4万亿中有32％投资于房地产及其相关行业，对2009年的房地产复苏起到了至关重要的作用。未来，随着我国从计划经济体制向市场经济体制转变，经济政策的作用还会越来越明显。
正文 影响房价的因素（5）
2009…11…13 8：05：44 本章字数：724
税收政策实际上是财政政策的一部分，必须分不同环节上的征税来考虑其影响，一般可以分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节。如果增加房地产开发环节的课税水平，会增加房地产开发建设成本，而开发商很容易将这部分成本转嫁给购房者，从而推动房地产价格上升；相反，开发环节的课税下降，虽然有可能给房地产价格下降创造空间，但如果开发商在博弈中的侃价能力比购房者超出太多，则很可能这部分利益仍然被开发商保留，而不会促使房价下降。如果增加房地产交易环节的税收，理论上，增加买方的税收（如契税税率）会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降，而增加卖方的税收（如土地增值税）会使房地产价格上升。但是在实际操作中，交易环节的税收部分都是由买方承担，所以增加任何交易环节的税收都会导致需求下降，从而推动房地产价格下降。如果政府开始增收或者随后提高保有环节的税收，如固定资产税、物业税、城镇土地使用税、房产税或城市房地产税，无论叫什么名目，都会在实际上减少持有房地产的收益，因而会降低购买需求，导致房地产价格低落，而且显著降低住宅空置率，导致推向市场的房源更多，进一步抑制房价；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。
最后，政策因素中不可忽视的是土地、城市规划等政策。如果政府强化对土地资源的管理和保护，坚守甚至提高“红线”标准，从而减少建筑用地的供给，则必然形成“土地以稀为贵”的局面，提高土地批租价格。而我们已经分析国，土地价格是房价中的重要组成部分，可能占到40％－50％的比重，相应地必然导致房价高涨。另外，有关规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地对不同类型住房的价格带来不同的影响。
正文 中国楼市的特点（1）
2009…11…13 8：05：45 本章字数：1153
要分析中国的房地产泡沫问题，光看经典理论和常规影响因素是不够的，还得回来研究中国房地产市场的特点，特别是与国外房地产市场的不同之处，应该有利于我们更好地理解中国房地产市场泡沫的本质。毫无疑问，中国房地产市场是有很多“中国特色”的，其中最突出的当属两大特色，即土地制度和期房预售制度。
首先，我国土地的公有制是有别于其他国家的制度安排。在我国，目前实行的是土地的社会主义公有制，它只有两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。对于农村土地，我国《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集体所有。”《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”所以，村民委员会或乡镇人民政府或农户都不是集体土地所有权的主体，如何界定这里面的“集体”就成为困扰众人的难题。这就是“小产权房”一直拿不到“准生证”的根本原因。对于在城市购买了商品房的购房者来说，虽然有合法的“准生证”，但实际上购买的只是土地的70年使用权，而对房屋所附着的土地并不拥有所有权。同时，《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权”，也就是说，购买的土地所有权在一定情况下是可以合法地被“收回”的，当然，也会“对土地使用权人应当给予适当补偿”，不过这个“适当补偿”的范畴就留下了很大的想象空间，如何确定“适当”补偿的标准？谁对此有决定权？正是因为这些问题没有明确的回答，才会在不少地方涌现出一类特殊的现象——钉子户。
所谓“钉子户”，一般指那些由于种种原因没有接受拆迁，而又身处闹市或待开发区域的房屋（户主）。《现代汉语词典》的解释则更加符合有关法律法规的精神：“在城市建设征用土地时，讨价还价，不肯迁走的住户。”近年来，随着城市化进程的推进，城市外延不断扩大，拆迁户与房地产开发商的博弈天天上演，引发的冲突也屡见不鲜。近年来，钉子户在我国各地纷纷涌现，例如在网上红极一时的重庆“史上最牛钉子户”，在深达十米的大坑（楼盘的地基）中孤零零地“守卫”着自己的二层小楼，从2004年到2007年，生生地“抗”住这个楼盘长达两年半之久，历经法院的六次调解，最终以异地实物安置的和解方式和平解决。而在上海武定路昌化路口的当地“最牛钉子户”则由于要价400万、开发商只肯给200万而坚守下来，开发商做个绿化带隔离了事。而有不少情况下，钉子户与拆迁团队的对抗升级为暴力事件甚至悲剧，在云南、在浙江、在广东，这样的事件屡屡见诸报端。
正文 中国楼市的特点（2）
2009…11…13 8：05：45 本章字数：1206
无独有偶，国外也不乏“钉子户”的光荣事迹。其中最著名的莫过于日本成天机场附近的钉子户们。这几户居住在机场里面的人家已经与机场坚持斗争40多年而迟迟不肯搬迁，在他们的抵制下，成田国际机场的1号跑道完工时间拖延了十几年，2号跑道则无法修到原先设计的长度而屡次发生起降险情，3号跑道至今还没有修成。1966年，政府部门给成田机场做的预算是1350亿日元，但如果他们当时能够预见到最终在花费了十倍多的金钱、40年光阴和搭上十多条人命之后仍然无法得到完整的成田机场的话，想必会早早改弦更张吧。成田机场位于东京东北的成田市三里镇，是日本最重要的国际机场之一。1966年，日本政府在新东京国际机场的几个选址都遭到强烈反对后（看来就算换到其他地方，也难免会遇到类似的钉子户），决定选在这里建设，当即遭到了当地居民的强烈抗议。很多业主掀起了所谓“一坪地主运动”，也就是将自家土地以一坪（约3．3平方米）为单位出售，以大量增加土地拥有者，让政府谈判对象剧增，收地困难。政府不得不于1971年凭借《土地征用法》，采用强制手段，在付出
