楼市迷局+张志前-第2节
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，房价收入比在3至6之间是比较合理的。根据2008年《中国统计年鉴》的相关数据，2007年我国的房价收入比平均为15，北京为23，上海为17。住房已经成为少数富人的奢侈消费品或投机炒房者的投机品。多数人一个月的工资买不了一平方米的房子。
二是房地产市场土地供给不足；供给结构也不尽合理。我国实行两种土地所有制度，城市国有土地可以出让，而农村集体土地不允许出让。集体土地要出让必须要经过政府征用，然后再由政府卖给开发商使用。这样就将土地人为地割裂成两个市场，国有土地上建设商品房可以卖高价；而集体土地建设的房子叫小产权房，不允许交易和出售，结果就造成了土地供给严重不足。在房地产市场供给中；高档豪华住宅越来越多，廉租房、经济适用房和普通住宅供给显著缺乏。在巨大利润的驱使下，近年来一些地方的保障性住房建设逐年递减。有的地方甚至已经停止了经济适用住房建设。
三是房地产市场消费旺盛，投资需求的比例逐年增加。随着一代又一代婴儿潮的长大，以及我国城市化的不断推进，消费需求仍将继续保持较大规模和较快增速；非消费性投资需求持续增加。随着社会经济发展；人们可支配收入增加；各方面、多层次的住房消费性需求将逐步表现为房地产市场需求并快速增长；其中；基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求（如拆迁带来的需求）等需求均呈现出一定程度的刚性。同时；随着经济的发展和居民储蓄的增加，在我国社会保障体系仍不健全的情况下，通过房地产进行投资、投机、融资、养老的需求随着经济升温而进一步体现出来。
正文 导言（3）
2009…11…13 8：05：22 本章字数：957
房价究竟是由谁决定的
价格是市场的核心，房地产市场的核心问题也同样是房价问题。近年来，由于房价的持续上涨，尤其是部分地区房价的飙升，大大超出了普通老百姓的心理承受能力和实际购买能力，降低房价的呼声越来越高。现在，房价问题、住房问题已经成为社会的一个焦点和热点问题。在社会舆论、特别是新闻舆论的重重压力之下，“地价高，导致房价高；还是房价高，促动地价攀升？”这一话题，已成为房地产业界、房地产行政主管部门和房地产经济理论界争论的焦点和热点问题。
一种观点认为：房价由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成。在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，房价很大程度上是由地价决定的。而政府推行的经营性土地招标拍卖挂牌出让方式是导致地价上涨从而导致房价上扬的主要原因。另一种观点则认为：房价不由地价（成本价格）决定，市场是决定价格的唯一主体。房价是由市场供求关系决定的。在市场经济条件下，更普遍的是，终端市场上的要求决定了上游产品的需求，同时终端产品可接受的价格决定了上游产品的价格。
按照西方主流经济学均衡价格理论，“均衡价格是指一种商品要求与供给相等时的价格”。在市场经济条件下，按照均衡价格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点。房地产市场虽然不象证券市场那样有一个明确的交易所，有公开的信息披露制度，但是其价格也同样是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。同时，正是由于房地产市场存在的严重信息不对称问题，导致了房价不断地走高，也使人们误解地认为，房价是由房屋的建造成本决定的，即由于地价高，结果导致了房价高。试想如果高房价没有人买，开发商还敢在土地拍卖过程中举高价牌吗？
由此我们可以看出，在房地产市场中，由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？”这一谁决定谁的问题。这个问题就如同“是先有蛋，还是先有鸡”的问题一样。实际上，“地价高，导致房价高”与“房价高，促动地价攀升”这两者并不相互排斥、相互对立，而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的，在本质上近似于正线性相关，在经济学最理想化的状态下，则是呈完全正线性相关。
正文 导言（4）
2009…11…13 8：05：22 本章字数：712
本书的内容和结构
本书在深入研究房地产理论和国内外大量数据资料的基础上，分析了中国楼市的现状和特点，并对中国楼市的泡沫之争提出了自己的见解。在此基础上，本书从供给和需求两方面分析了中国房地产市场（主要是住房市场）及存在的问题，对我国现行的土地制度和土地招拍挂进行了分析，对房地产金融问题进行了分析，对政府在房地产市场调控中应发挥什么样的作用进行了阐述。本书最后对金融危机后的中国楼市做了展望。
全书分为四个部分，共10章。第一部分包括：第一章、第二章和第三章。这部分主要介绍了有关房地产市场的相关理论，分析房价的构成要素和影响因素，并运用这些理论，分析了中国目前的房价是否存在泡沫。第二部分包括：第四章和第五章，这部分主要研究房地产市场的供给方面，介绍了我国的土地资源情况和政府的招拍挂出让，分析我国的房地产开发商为什么可以获得暴利，并就“小产权”房未来的出路进行了探讨。第三部分包括第六章和第七章，这部分主要研究房地产市场的需求方面，介绍了房地产市场的两种需求：消费需求和投资需求。随着经济的发展和城市化，这两种需求还在不断增加。第四部分包括：第八章、第九章和第十章，这部分研究了与房地产市场密切相关的银行信贷和政府调控，分析了开发商是如何绑架商业银行，政府对房地产市场的宏观调控为什么变成了“空调”。最后，对金融危机后的中国楼市做了展望。
笔者力图用普通读者看懂的语言，分析广大读者普遍关心的中国楼市；同时讲述了不少关于楼市生动有趣的故事。希望本书能为广大的投资购房者提供分析和判断楼市走势的方法和思路，为研究房地产市场和有关部门决策者提供参考。
正文 后记
2009…11…13 8：05：23 本章字数：656
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是几千年前的古人所发出的感慨。几千年来，住房问题一直都困扰着中国人。古时如是，当今也一样。在我国经济快速发展，座座高楼拔地而起的今天，“我想有个家，一个不需要太大的地方”，仍然还被人们传唱着。而对许多城市工薪阶层而言，有一个属于自己的住房仍然还是一个梦。一些人仍然“上无片瓦，下无插针之地”。
中国的房地产市场发展不过30年，房子建了不少，但是房价也节节上涨，即使发生全球金融危机，也没有一个像样的调整。不仅老百姓看不懂，开发商、政府、甚至专家也说看不懂。中国楼市像施了魔力一般吸引着老百姓、开发商和政府毫无方向感地打转。本书系统分析了中国楼市各个主体的行为，揭示了房价上涨背后的玄机和在房价博弈过程中各方的底牌，帮助读者破解中国楼市的迷局，为购房者分析和判断房价的走势提供参考。由于作者水平有限，加之时间仓促，书中的观点和认识难免有不妥之处，敬请广大读者批评指正。
为系统全面地给读者提供一个关于中国楼市的全貌和各方利益主体的行为规则，我们参考了大量文献资料、图片和报道及研究成果，也引述了一些有价值的资料和观点，在此无法一一累列，一并表示感谢。在本书的编写过程中，我们得到了中国经济出版社付建全主任、许秀江博士，《次贷危机》的作者孙兆东同志、作者同事涂俊博士，以及其他同事、朋友、家人的大力支持和帮助。在此，对他们的关心、支持和理解也表示衷心的感谢！
作者
2009年7月于北京
正文 金融海啸祸起次贷（1）
2009…11…13 8：05：23 本章字数：997
第一章 金融危机下的中国楼市
21世纪的序幕刚刚拉开，上帝似乎不打算给人类一个轻松的开局。如果说2001年的互联网泡沫破灭是全球经济的一场感冒，2007年陡现的全球金融危机则更加杀机四伏，不啻于是一次危险的心肌梗塞。2008年，就在欧美经济随着房地产市场的沦陷而不断下滑时，就在国内楼市终于一改前期连续多年快速上涨的走势徘徊反复时，就在房地产商惶惶不知所终时，却有一双双充满期待的眼睛仿佛看到了曙光，为这场突如其来的冲击鼓掌叫好。然而，如果事情就此一根筋地发展下去，那就太直白了，太不像这戏剧化的现实世界了。仿佛只是为了留给老百姓更多的遗憾，眼看就要坠落悬崖的房价却硬生生地调头向上，而且还从苦苦支撑逐渐变得游刃有余、底气十足。地方政府奔走疾呼“救市”，房地产开发商坚守“猫冬”，银行紧急救助大量“输血”……就这样，在全球经济流感蔓延的时候，美国房地产倒下去了，中国的房地产，依然屹立不倒，人们不禁也要问一句：那是为什么呢？
金融海啸祸起次贷
无论您在公元哪一年翻开这本书，21世纪的第一场（希望也是最后一场）世纪金融危机的爆发时间都是2007年，它的起源是一个原本陌生，如今却众人皆知的名词——次贷危机。
金融危机本来是无所谓有，也无所谓无的，经济泡沫积累到一定程度，往往就要以金融危机的形式来挤破，就像疖子难免要鼓头。然而，这次金融危机却注定要格外有别于历史上的其他金融危机，一方面是由于它的规模特别大、影响特别深、冲击面特别广阔，但更突出的、让人们记忆深刻的、特别不同于以往金融危机的，就是它的产生与爆发都涉及到与房地产密切相关的金融衍生品上，“次贷”正是这里面最先挤破的疖子。
我们把时钟拨回2006年，这一年，一切都风平浪静，世界绝大多数市场的房地产价格一路走高，到处一片欣欣向荣的景象。在美国，金融机构在热情地向不具备一般贷款条件的客户推荐次级贷款产品，然后把这些“肥肉”重新切碎、打包、分割之后抛向衍生品市场，在那里等候的机构投资者则像鬣狗一样迫不及待地分享这场盛筵。在现代金融衍生品的帮助下，一个又一个家庭奇迹般地拥抱了自己的美国梦，住进了实际上仍然不属于自己的大房子。虽然已经有人注意到了次级贷款违约率的上升，但警告的声音就像大海中的一朵泡沫，转眼就被肉食者的吆喝声淹没了。
正文 金融海啸祸起次贷（7）
2009…11…13 8：05：29 本章字数：285
虽然规模庞大，但这些金融企业只是次贷危机转化为金融危机的缩影而已。实际存在的刺激抵押贷款藉由金融衍生品之手摇身变成次级债（基于次级抵押贷款的资产证券化产品）CDO，然后再变成更加虚无的信用违约互换CDS，就像走过了一层层放大器，将收益和风险都极大地膨胀。CDO只有2万亿规模，而CDS规模却高达62万亿，相当于其GDP总量的400％！
我们在此无意再向读者介绍复杂的金融衍生品和风险传导机制，只是想指出这场史无前例的金融风暴来源于房地产市场，反过来掀翻了房地产市场，也必将对全球今后的房地产实际市场和虚拟衍生品产生深远影响。
正文 中国楼市阴晴不定（1）
2009…11…13 8：05：29 本章字数：805
国际房地产市场低迷，让中国的持币购房者仿佛看到了一丝曙光。面对连续高温多年的中国房地产市场，人们太有理由期待一次像样的调整了。
在建国后几乎半个世纪的时间里，中国内地基本上没有真正意义上的房地产市场。年轻的读者或许对此印象不深，但或许看过电视连续剧《渴望》、《金婚》，里面的人物有的住在筒子楼里，全家好几口挤在一个单间里，有的住着平房小院，能分开里外间，条件好一点的可以住上单位提供的一居室，有自己的厨房和卫生间，这就已经相当不错了。而像王沪生一家“高知”居住的复式洋房，那是普通人想也不敢想的。在《金婚》里面，张国立和蒋雯丽扮演的夫妻直到六、七十岁才从单位分的房子里面搬出来，住进儿子占用公款给买的商品房里面，原因很简单，老头老太太颤抖着说：“六十万！我们俩一辈子也没有赚到这么多的钱呐！”
电视剧反映的大背景，是1998年国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此基本叫停了住房实物分配和福利分房制度，逐步推行住房分配的货币化和住房市场的商业化。笔者在此期间一直生活在�
