全面购房指导房博士教你购房_派派小说-第14节
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目前北京市商业性个人住房担保贷款的贷款对象必须是具有完全民事行为能力的法人。同时，借款申请人必须具备以下条件：1。具有北京城镇常住户口或有效居留证件；2。具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议；3。购买的新建商品房已经获得《北京市商品房销售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；4。具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；5。有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；6。贷款银行规定的其他条件。
商业贷款合同必须由售房人、购房人、贷款银行三方共同签订合同，方能生效。个人住房商业贷款金额限制在总房价的70％，在申请商业贷款之前，个人必须先付出总房价30％的购房款。
贷款全程第一步：提出申请借款人向贷款银行提供借款申请时，必须填写《××银行个人住房担保贷款借款申请表》，并随申请表提交以下资料：1。借款人的合法身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；2。借款人的稳定经济收入证明或偿债能力证明；3。符合北京市政府规定的购房合同或协议；4。购买新建商品房，应提交《北京市商品房销售许可证》；购买公房的，应提交经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；5。申请抵押或质押贷款的借款人须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明；申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明；6。贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。
第二步：贷款审核贷款银行按照有关规定审查借款人申请资料，并在收齐贷款申请资料之日起3个月内向申请人作出正式答复。
第三步：签订合同贷款银行批准借款人的申请后，双方签订借款合同，并同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还须购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷款银行收押。
第39节：第四章 办理购房贷款程序（4）
第四步：贷款划拨借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后，将贷款款项直接划入借款合同中指定的售房单位在该银行开立的存款账号，借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月还款。
贷款担保目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己的情况选择其中一种。
1。住房抵押贷款担保以住房抵押作贷款担保的贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有（有产权）的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还须按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用，如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。
2。权利质押贷款担保以权利质押作贷款担保，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
3。第三方保证贷款担保以第三方保证作贷款担保，此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的要求保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在银行开有存款账户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度。首先，第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。
三、如何办理个人住房公积金贷款
第40节：第四章 办理购房贷款程序（5）
在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续一下看：
1。什么是住房公积金个人贷款
住房公积金属于一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的一个组成部分，单位有义务为职工缴存住房公积金，职工有享受住房公积金政策的合法权利。
住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金委托商业性银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。
2。住房公积金贷款所对应的人群
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份的借款人。
（2）有稳定收入和按期偿还贷款本息能力的借款人。
（3）借款人和所在单位按规定的缴存基础、比例、在申请贷款前连续缴存半年以上的住房公积金。如果是新调入或新参加工作的职工，应连续缴存3个月以上的住房公积金。
（4）如果是购买商品房，借款人和所在单位必须按规定连续缴存一年的住房公积金后，才能提出住房公积金贷款申请。
（5）有公积金管理中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费证明的借款人。
（6）已支付房款20％以上的借款人。
（7）有公积金管理中心和受委托银行认可的贷款担保的借款人。
（8）65周岁前的普通职工和75周岁前的副部级干部。
3。住房公积金的贷款额度
如果贷款人是以房改房的成本价购买公有住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元同时，还应在总房价款的90％以内。
如果贷款人购买商品房和经济适用房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应该在总房价款的80％以内。
如果贷款人购买二手住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在房屋评估价的80％以内。
4。住房公积金的还款标准
住房公积金贷款的最长还款时间不能超过30年。此外，贷款金额根据月收入的不同也有所不同。比如月收入在2000元以下的职工，月最低还款额为家庭月总收入的20％以上；月收入在2000元以上到5000元以下的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的30％以上。
5。申请住房公积金贷款所需的资料
（1）贷款申请表。
（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
（4）贷款人所在单位的住房资金管理机构同意贷款的信函。
（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对〃售房方案〃的批复文件的复印件。
（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
（7）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
（8）已缴纳总房款10％以上的预付款的收据原件和复印件。
（9）根据银行要求，提供需要的其他材料。
6。公积金贷款担保
个人住房公积金贷款有房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等几种担保方式。在选择的时候，我们需要详细分析，根据个人的具体情况做出选择：
（1）房产抵押担保是指不转移购房者对房产的占有、使用，而将房产作为债权进行的担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会通过法律程序行使它的权利：处置这所房产并用所得偿还贷款。
第41节：第四章 办理购房贷款程序（6）
（2）权利质押担保是指购房者或出质人以合法有效的财产（符合规定的有价证券，如存单、国债、股票等）作担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会把有价证券兑现，用来偿还贷款。
（3）连带责任保证担保是指由具有保证资格的法人（第三方）提供连带责任保证担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，第三方就要承当偿还贷款责任。
（4）任何保证人都必须具有保证资格，而国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体都不能成为保证人。
（5）发放贷款方式：购房者的贷款申请批准后，将以〃转账〃的方式发放，也就是在贷款合同生效后，银行按照合同中的相关约定，将资金直接划到售房单位的账户上，不经过购房者的手。
（6）偿还贷款：如果贷款期限在一年之内，可实行一次性还本付息。如果贷款期限超过一年，就需要采取月均还款法，每月按照一定数额偿还贷款本息，这时，可用本人账户内的住房公积金，也可用配偶账户内的住房公积金来偿还贷款本息。如果提前还款，就需要事先以书面或电话申请的形式通知银行。
四、如何办理个人住房组合贷款
所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金（住房公积金）和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。
个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的〃缺陷〃。公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积
