郎咸平文集-第220节
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我下面的演讲希望跟各位谈一下，地产行业的灵魂是什么？这跟香港是不一
样的，香港是一个炒楼、炒股的地方，为什么这个地区可以成为一个炒楼炒股的
地区，因为背靠大陆，服务业都是大陆提供给香港的，所以这个小区可以去炒楼、
炒股，但是中国大陆本身，就不具备这个优势，你千万不要在这个时候想到说，
大家都做地产像香港一样的，那是不可以的，因为中国大陆本身不可以变成一个
炒楼、炒股的国家，所以香港四大天王的成功有特殊的历史机遇，因为背靠大陆，
香港的资金、技术、人才可以在发展，没有后顾之忧。
江苏省、浙江省发展很快，但是这个地区的房价怎么决定呢？当然是由一个
地区的富裕程度决定，比如说这个地区的经济发展很好，老百姓非常富裕，那个
地区的经济不发达，老百姓不富裕，可是问你一句话，中国是这个样子呢？就以
浙江省为例，杭州和温州的房价一两万，嘉兴呢？嘉兴离上海如果磁悬浮开通的
话，四五分钟就到了，离上海这么近，它的房价多少呢？四千，这是我们浙江。
江苏呢，我到苏州一看，觉得特别像东莞不像苏州，只有园林的概念，而看
不到真正的园林的美，苏州很有概念，但是房价也是很高的，一两万，再看隔壁
的无锡呢？也是四五千，你说凭什么，就在隔壁，房价差这么大，嘉兴离上海比
离杭州近很多，为什么房价这么低，从这两个例子来看，你会发现当地民众是否
富裕关系不是很大，而且最近的初步的资料显示，嘉兴的人均所得跟无锡的人均
所得，人均产值是不高的，但是人均所得不比苏州低，甚至高与苏州，为什么房
价这么低呢？这一切值得我们关切。
而且在所谓的金融海啸的冲击之下，未来我们对房地产有什么样的正确理解
整个形势呢？首先允许我把我过去的理论做一些综合，今天中国的地产的价格决
定和香港是完全不同的，香港是一个非常简单的地方，因为这个地方非常小，没
有别的行业，只有炒楼炒股，在香港做地产是非常容易的事情。它只有一个问题，
就是风险管理问题，因为地价在什么地区什么地价大家都很清楚，基本上是根据
这个地区是不是靠近尖沙咀都是很有关系的，但是内地是非常复杂，主要的原因
还是因为庞大的制造业，按照我去去年年初一开始的时候讲的，为什么我们去年
有楼市泡沫？我的观点很明确，你不要把它看成是一个流动性过剩，说经济发展
成功了，老百姓更富裕了，所以有钱炒楼了，不是这么简单的，不是这么回事，
当然我从来没有否定经济发展是成功的。我们以去年深圳地区为例，深圳地区在
去年的时候，房价翻了几番，从几百万卖到几千万就是几个月，甚至年初的时候
是一万块一平米到年终的时候四万块一平米，当然现在是2。5万块钱，这个是什
么回事？难道一个地区的经济发展这么快吗，短短一段时间翻了四番，所以我说
是制造业的回光返照，我在去年讲这个话的时候，是一个纯粹的理论的推理，因
为当时还没有太多的数字出来，我是根据我所搜集的资料和数据作出一个理论的
解说，也就是说在去年深圳地区房价上升这么快的原因之一，是因为深圳地区制
造业比较困难，而这个制造业困难的结果，我们发现就在去年大量的制造业资金
不投在制造业，虽然制造业看起来是很火，但是所面临的投资的环境是非常恶化
的，实际上03年开始有恶化的迹象了，因此大量应该投资在制造业的钱拿出来
炒楼，一直造成深圳地区的楼价飙升的现象，这也是为什么我把深圳地区的地价
翻几番的现象叫“制造业的回光返照”我在各位面前讲这个时，是非常惹地产商
讨厌的，因为回光返照的下一步是怎么呢？按照我的回光返照的理论来说，楼价
下跌是必然的，深圳地区或者是广东地区制造业大量倒闭是必然的，在两年多以
前，做个推论，还是要有水平的，不但要有胆子的，要是讲错了呢？
好了，结果今年1月份公布数字的时候，确实是这样的，制造业大量倒闭，
而且房价下来了，为什么？因为中国的地产的地价和制造业的关系是紧密联系在
一起的，这个现象让我感到非常担忧的，而且除此以外，还有很多制造业的企业
家，觉得制造业干不下去了，不想干了，拿出大量的钱去做地产开发了，比如说
海尔，很多人海尔是转型了，其实是干不下去了，这么简单的。所以你看，资金
冲击地产，有需求，然后又有很多制造业企业家转来变成地产开发了，造成了楼
市一团火爆，拉升了GDP，由于楼市火爆，使得地的拍卖价特别火爆，一片繁荣，
这都是危机啊。
因为这是地产的灵魂，因此我可以放开给各位谈，今天房地产的未来已经不
是房地产的未来了，如果前面两个比喻是对的话，你要晓得，下一步是什么？也
就是说是地产曾经产生了泡沫是由于制造业的衰退，而不是由于全民更富裕，而
是产生了回光返照，是一定破灭的，如果定义成回光返照的话，下一步房地产价
格一定是持续下跌的，这个话讲的非常清楚。
所以今天想送给各位一个新的理念，中国的工商链条是怎么定的？什么叫做
工商链条？工商链条和市场化不一样，各位来宾是否记得，在去年以前谈到地产
问题的时候，很多人跟我说，不要去找市长，去找市场。其实是不对的，政府应
该主动积极来协助各个不同行业的企业，尤其是制造业为主，请大家稍微想想，
地产的真正基础，就来自于制造业，如果制造业持续衰退虽然在去年产生短暂的
回光返照现象，而这一切可以用中国的工商链条来作出解释，什么叫工商链条，
过去不要去找市长去找市场，这个观念是不对的，常常把市长的问题推给市场是
不对，现在用工商链条的新时代取代市场的概念，当经济发生危机的时候，如果
你不注重这个功能会产生多米诺骨牌的连锁效应使其他行业受到严重影响，这次
的美国金融危机发生以后，美国政府并没有把这一切推给市场，而是美国政府立
刻当机立断提出用七千亿美金来救市，为什么这么做？原因很清楚，市场化的概
念是一个过去、旧得概念，以后我们再提了，而一个新的概念是工商链条的新时
代，如果美国政府不去救这个，在美国工商链条的新时代，就是第二张骨牌倒下
了，美国老百姓失去信心，第三张骨牌是消费减少的，再下面是生产受到影响破
产……从此形成恶性循环，因此美国政府提出七千亿美金救市的目的就是树立起
防火墙，让这个金融危机不要冲击到其他的行业，比如说美国最大的保险公司
AIG一下子亏了，花旗银行也亏了，还有3065亿美元的高风险地产，美国政府
没有说不要去找市长，而去找市场，美国政府是一下子掏出很多美金给他们。什
么目的就是不要让它倒闭，让问题就在金融机构里面解决，否则就会冲击到其他
的骨牌，也就是在设立防火墙，这就是市场化的概念在全世界已经破产了，而取
代市场化就是我讲的“工商链条的新时代”。
我请问你们一下，你们去年经历过的楼市泡沫、股市泡沫是什么概念？那就
是中国工商链条的第二张骨牌。第一张骨牌是什么呢？就是从03年开始、05年
开始恶化的投资，温家宝总理曾经指出来，要通过税收、投资、产业升级来帮助
中小企业，对这个话我告诉肯定，可是如果在两年之前这样做就更好，为什么？
第一张骨牌制造业在05、06年开始的环境的恶化，而在那个时候没有斩断工商
链条，设立防火墙，让制造业投资环境恶化之后，大量的制造业资金冲击第二张
骨牌倒下了，形成股市、楼市泡沫，政府不就是，没有斩断工商链条，设立防火
墙，第三张骨牌倒下了，就是把在座的精英阶层一股都下到第三张骨牌下面，第
四张骨牌由于回光返照，楼价、股价扛不住，第四张骨牌倒下了，第五张骨牌就
把中产阶级一举消灭，你想中产阶级财富大幅缩水，再加上失业，消费更加下降
了，从而形成恶化循环，如果你能够听得懂的话，你会发现，去年所谓的楼市泡
沫本身，它的真正意义就是没有斩断工商链条设立防火墙，如果我们能够在两年
之前或者是三年之前，就能够像今天的美国这样，拿出大量资金，帮助第一张骨
牌的话，后面都应该不会发生，也就是说通过税收、融资、产业升级来帮助制造
业的话，让制造业基金稳定在制造业当中，这就是设立防火墙、斩断工商链条，
就不会冲击第二张骨牌，不会超过那么大泡沫，也不会冲击第三、第四张骨牌，
这些都不会发生，可是问题是当初没有斩断工商链条、设立防火墙，从而使得股
价大涨、楼价大涨，更可怕是很多制造业的基金转而成为地产开发的资金，整个
的社会资金被大量的误导到这个领域，如果当时能够救助制造业，让制造业资金
不要冲击到第二张骨牌，如果不产生楼市泡沫，我们不会误导这么多资金再次进
入股市，也不会这么多资源再次进入楼市。也是由于去年跟前年，楼市泡沫的结
果，吸引了大量买方跟卖方的资源进入到这个行业，短期之内是一片火爆，其实
是回光返照，到08年年底发现，这个行业的资源过渡开发，所以现在卖楼的压
力很大，而更可怕的是什么？占中国经济总量70％制造业衰退的结果，是老百姓
的观望，如果是观望就好了，看看还会买的，现在不是简单的观望问题，而是聘
用中国90％ 人口的70％的民用制造业如果是持续的箫条，如果制造业不能赚钱怎
么给员工更多的薪水，在这种情况下，你如何有钱去买地产？而前面是由于没有
斩断工商链条的结果，使得地产价格暴涨的现象吸引了大量的资源进入这个行
业，造成产能过剩，但最后买方的力量既然只是一个回光返照，它的持续生命力
是什么？就是一定要让制造业再发达起来，让它赚更多的钱，你才能够使得回光
返照的短暂现象成为一个长期现象，这是真正能够支撑房地产行业发展的资金的
需求，所以在座的各位企业家，如果今天听懂了，不要把过去的市场的泡沫现象
看成长期现象，就是由于看成是长期现象才造成今天的被动，让这种回光返照的
短期现象长期化，一定要让制造业更发达，让企业家赚更多的钱，可以拿出更多
的薪水给员工，才能维持一个长期的发展，你们就是在短期的冲击之下做了一个
长期的决策，而忽略了制造业的持续衰退将无法产生制造业资金需求的长期效
应。
所以我今天也是在这儿跟各位讲，我相信你们一会儿会问这些问题，就是什
么时候抄底？不然还是什么的，政府的短期激励措施非常重要，但是最多是短期
效应，股票市场就是最好的例子，从今年3月份开始就不断推出一些利好的消息，
当时是涨停了，之后持续下跌，因为这些都是第二、第三、第四张骨牌的关系，
如果你只针对第二、第三、第四张骨牌玩游戏的话，一定不行的，你们一定要回
到第一张骨牌解决真正原始的问题，把这些问题解决之后，才能透过整个链条的
健康发展产生长期效果，目前只是短期效果，只有回去让占GDP70％的制造业他
们解决90％的人口这些部门更富裕，只有这样整个工商链条才健康起来，而整个
工商链条健康起来，你们做地产才有长期效应，否则就是只有短期效应。
所以现在，09年的情况怎样？当你们再也见不到我的时候，当你还想问我
们地产下一步是什么？你就跳出地产来看看第一张骨牌，到底我国的制造业或者
我国的民营企业是否能够继续繁荣？它们是否繁荣还是各位能否成功的最基本
的长期原则，如果它们不行，他就缺乏一个长期客户，整个的工商链条是长期不
健康，因此政府的救市措施只会有短期的效果而不会有长期的效果。
最后15分钟我想谈谈也是你们比较关切的题目，就是国际金融海啸的问题。
各位来宾，我们这个国家是一个感觉非常良好的民族，当有人把问题提出来之后，
通常得到的报应都是不太好的，所以告诉各位，提出问题是非常重要的，首先我
告诉你的是，国际金融海啸为什么越演越烈？为什么让大多数经济学家跌破眼
镜，你以为就是这么一点次级债这么简单吗，不是的，而是什么？这次国际金融
海啸的最大冲击，你看了很多的报道都没有搞
