郎咸平文集-第107节
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李总：我同意郎教授的意见。03年的时候我就听说过相关的政策规定，但
之后的1215文件就否决了这个规定，提出房地产业健康发展，我认为政策能否
得到很好的执行是关键。比如说执行者在执行时没有办法，现在的土地出让金一
次性收取，可能对房地产行业影响比较大。在十天之内，远洋地产等好几家公司
都上市，目的就是通过上市获取更多的资金，去买地。如碧桂园有五千多万平的
地，万科有二千多万的地，所以我们认为他们储备的地太多，但不一定都开发，
所以要是交了土地出让金对这些影响会比较大。我想大多数企业，包括万科在内，
招标之后，签约是分期还是一次性付款，他们都会通过各种方法推高房价，这是
我们关心的。
主持人：我们也听一下大连的代表谈一下看法。
陆：出台的政策是要抑制房价，现在一个是供给，一个是需求，调整的是需
求，短暂来讲肯定是有效的。发达国家也采取过第一套或第二套住房的首付比例，
可能会是有效的。但最终可能是和前几个政策一样，前几个月销售量小了，过后
发现房价没有下跌，进行购买，形成报复性的上涨。我也想问郎教授，房地产市
场的竞争是不平等的，把我们今天请到的定位为新势力，而一些上市的公司他们
用的是股民的钱，他们对土地的预期怎么看？现在的开发水平在不断的增长，房
子的增值还有一个房奴的问题，如果晚买房还不如早买房，我想房价不可能老上
涨的，会不会像天气预报一样，出现什么现象，表明就到极限了？
郎：预测有一定的局限性。我觉得刚才的题目非常好，地价在不断的上升，
原因也说了供给面少，城市在不断的修路，看起来城市是越来越好了，但真正老
百姓是否得到实惠。那么房子到底是谁在买呢？是虚拟资金。关于泡沫什么时候
会破，而是你要做分析，你要看哪一个资金吃了这个，这个资金一撤走，肯定就
会破。比如美国，次级市场的泡沫就是因为资金的撤走。我们今天说的泡沫是虚
拟资金，也就是投资家投资的钱，如果有政策出来，导致这些金钱撤出来，那么
楼市和股市就会崩溃。所以，要找各种外界因素是否会刺激虚拟资金，如果虚拟
资金一跑掉，就会出现这种现象。我现在演讲的题目是金融利率不断上升，不断
提高金融准备金利率，想压低房价。在外国可能会有效，而中国不一样，这样打
击了更多的企业家，恩让他们拿出更多的虚拟资金。所以，这又是两种力量，风
险和虚拟资金结合在一起，让方向飘忽不定。美国的教科书是分析利率，而中国
是利率上升，挤压出更多的虚拟资金。所以，这追分析的方法，你可以判断出中
国的楼市。
陆总：郎教授的说法我很支持，像我们的新势力企业，没有能力上市去集资，
进行圈地，像我们的企业怎么办，已经进入了房地产经济轮回当中，在轮盘没有
停下来的时候，我们怎么办？如购房者，早买房早实惠，我们开发商不得不融更
多的资，进行开发，跟得上这个潮流。我看了你写的书，也提出了一些意见，我
认为我们已经无能为力了，怎么办？
郎：这个问题非常好，新势力什么意思？听起来是老词，旧势力是谁？有没
有可能是特殊利益集团呢！那么谁是特殊利益集团？今天的对手是新势力和旧势
力的区别了，旧势力有各种的方式把地弄到手，圈更大的地，你怎么竞争？要了
解一个国家某一个行业如果已经走道了有某些利益集团所掌控这个集团的话，新
势力就很难生存。你不要看郎教授什么都懂，让我告诉你怎么办？我告诉你我不
是什么都懂，我可以看出问题，整个环境就是这样。你们认为资本主义的恩本质
是什么？自由竞争、市场化、民主、自由等等，这些都是表面现象。资本主义的
本质和刚才的问题太相关，那就是法制化的环境，有民主法制化游戏规则做基础，
才会形成好的经济环境。台湾有法制化的游戏规则，东南亚国家没有一个国家有
这样的规则。有人说我们国家是体制问题，菲律宾是整个亚洲体制最好的，她照
抄美国的体制，但金融危机依然席卷了所有的财富。请问在座的来宾，我们有这
样的基础吗？没有这样的基础就会陷入大漩涡里，到最后是以大欺小，以强欺弱，
这种情况下的企业一定是大量资源浪费，在这种情况下问我该怎么办？我认为我
们国家应该推行的是严刑峻法的法制规则，来规范每一个势力者，新势力是为了
国家老百姓的财富而生存，在这种情况下，如果有法制的好的规则，新势力才能
在游戏规则情况下，理性合理合法的竞争，得到应有的回报。如果没有这个基础，
环境不会更好，只会更坏。
主持人：郎教授的分析，不同的人会得出不同的结论，但所有的企业都想做
到百年企业，但不是所有的企业都能做到这一点，我们看一个短片，进入下一个
环节，到底如何让我们做得更好
主持人：郎教授有这样一个观点，对于地产商而言，未来十年是非常的时期，
不能好的应对，可能5恩年内就被淘汰了，依据是什么？
郎：你看美国，耐克拿地拿很多，就几家企业。地产是这样，恩铁路也是这
样，刚开始很多，最后只有少数几家，美国是这样，欧洲也是这样。这历史的必
然，经过淘汰，优胜劣汰。中国在未来不但会走到这一步，而且由于我们的环境
和西方国家不同，我们的竞争不是西方各国当时的竞争，我们今天中国的竞争是
一种极右，地水分重复的时代，我们不能说计划经济，那是极左思维，极左思维
各极右思维对国家都有害，大家现在是在低水平重复建设，一个规范的市场是动
作法制化的市场，我们现在进行的是极右的竞争，走到这一步就是悲哀。你想做
大很难，想生存也很难。你想其他行业，如果发明了什么东西，其他人马上开发
出来，大家都竞争。这种现象，将扼杀了我们中国大多数中小型企业，而且我认
为以地产业而言，像汽车业一样，通过这样的竞争，很多企业无法生存。
主持人：很多的房地产企业在发展中遇到瓶颈问题，有六个因素，看一下他
屏幕，包括融资、土地、社会关系、产品、多元化和速度，你们认为哪一个是最
重要的因素？
李总：从企业来说，财务的风险是最大的。但我们企业来讲，国家的政策是
最大的风险，我们是做区域的开发，对国家的恩政策理解还不是很充分，如果政
策到我们手里再调整，可能就风险比较大了。
王总：我认为与一个链条断了都受不了，随着市场的成熟，大家对专业的发
展，开发商应该在全系列上更好的发展，不能让哪一个链条出问题。比如说产品
有裂缝，你也受不了。我认为不存在哪一个风险大和风险小的问题，随着未来十
年的竞争激烈，包括08人民币升值停止之后，资金出逃将是最严酷的问题，到
时开发商就转行了吗？肯定不是，主要是你做专业的程度有多高，我觉得在全系
列上有合理的安排，竞争才会大。
陆总：我认为如果要选择一个，那么就是资金。郎教授说了在五年内很多企
业会淘汰，我认为这是必然的现实。现在房地产行业的门槛是越来越高，长沙一
个地王，在丹东成交是95亿。全中国会有几家企业去做这样的生意，全世界也
不会有几家。我想现实一点，能够坚持在房地产行业中做下去，剩下来的肯定是
大浪淘沙优秀的，想剩下来的，就是要进入门槛，这个因素就是资金。
主持人：郎教授，你觉得这三家新势力哪一个选择的发展能更持续一些？
郎：产业链的学说我很欣赏。我讲一下，制造业有自己的特点，当倒闭之后，
如果你被外资企业收购，举一个例子，你不赚钱难道别人就不赚钱了吗？再请问
一下，最近上海有两家国际级的时装名店进入，造成了相当大的震撼，一个是瑞
典的，一个是西班牙的，我们不是有劳动竞争力的优势吗？为什么我们制作的服
装比欧洲制造的还贵呢？我们的优势哪去了。现在我正在研究，打造一个有竞争
力的系统工程是整个行业应该最重视的。国际巨头为什么在你不赚钱，收购你还
赚钱呢？他们采取的是软三元，那就是采购、生产、物流、销售，都是高效率的
结合，整个产业链的高效率整合，突破了原来我们的老三元。目前国际上的竞争
力的表现，已经不是在生产上的差距，允许在生产上亏钱，在高效率产业链的整
合，这也包括房地产行业，有的企业认为不断的卖力进行扩张，我认为如果软三
元错误，再怎么扩真都不行。最近我正在进行研究，对各位来讲这是一个新思维，
对我们过去的传统思维来讲是颠覆，因为过去认为生产能力强都是优势，而现在
看来这个链条的整合才是优势。像西班牙的萨拉，80％都在欧洲生产，为什么衣
服那么便宜，就是通过高效的整合。
李总：房地产业的现状，郎教授的说了几点，我认为这六点都重要，目前我
选择是关系。房子太好卖了，买房子的都找关系，开发商更多的关系走的是金融
和政策。IT业或其他行业卖得特别好的时候，恩产品质量恩肯定没有问题。我
想大家现在应该看一下质量，很多各种各样的企业以前做别的，现在全线进军房
地产，这使中国的恩房地产产业无法提高，日本和美国的产业化都没有高。现在
很多外行在做，所以产品质量非常重要。
主持人：资金的富人排行榜中很多的人都是房地产开发商，让我们看一下大
屏幕。
主持人：对于企业家来说，从内心上讲都想有一听能登上排行榜。在座的各
位都想将自己的企业越做越强，各位的下一步想法是什么？
李总：我们都是企业经理人，我希望我们的企业可以早日进入这个排行榜。
王总：我们企业在小平岛的项目做好后，会有很好的发展。
王总：我们的企业叫润德，就是润德四方，我们对社会有回报责任。我们的
企业前身是粮油，在全国的排名也是很大的。我们今天做地产仍然会沿用以前的
思想。
陆总：现在社会的理论也好，赋予开发商的压力我们也些承受不了，政府意
识到这个问题，建设安居工程、廉租房，我们认为建筑也好，历史责任也好，我
们应该把产品做好，而且我们现在正在做。比如160万平方米的红旗项目，我们
请的是欧洲的公司和国内最好的公司来做规划和设计，大连的房价走势很良好，
尤其是滨海路沿线，长期多年来的价值没有得到实际市场的评估。中国一线的城
市当中，像大连这种资源的海景房屋，每平方米可以达到八万到十万，大连最多
也就是二万，我想作为开发商，我想有责任让滨海路重新认识到他的价值。
主持人：郎教授，现在的情况下，房地产开发商的社会责任你怎么看待？
郎：我认为这个问题很可笑，像比尔盖茨进行捐赠，他们就有社会责任。我
想请问各位，难道他们这样就说明他们有社会责任，了解他们的历史吗？我用大
历史的方法谈论了西方的这种社会责任，没有法制，他们是很难做的。美国的反
垄断法的意思是什么？含义是执意反托拉斯法，TRUST。现在离开历史，胡抓社
会责任是可笑的。现在什么是反信托资金法，在19世纪的各国，谁是信托资金
的持有人，大家族。到最后，你发现反垄断法的本质是反大家族法，当大家族形
成经济垄断之后，用反垄断法让你退出经济舞台，就在股票市场用最高的市盈率
退出，恩让你永远的退出历史舞台。这也是为什么美国是全世界少数少数国家是
大众持股。HP家族哪一个人还是董事，没有一个，都退出了。比尔盖茨呢？等
到他捐出所有的钱，他的儿女能接公司吗，不可能，所以他要捐出来，公司成为
大众持股公司。比尔盖茨是世界上最有钱的人，他把钱全部捐出来了，等他退休
之后就没有多少钱，微软呢，公司卖给社会大众，成为真正的大众持股公司。大
众持股公司为什么一直到今天，那是历史原因造成的。大众持股公司是美国富强
的基础，因为社会的上市公司都是大众持股公司造成的，而不是大家族企业造成
的，所以股票越上涨，汇报给的是社会大众，而不是少数的大家族。通过几十年
的发展，美国通过这种规则，创造了富裕的社会，所谓富裕，是常富裕，因为法
律规定反大家族法，有钱人必须退出历史�
