曹仁超文集-第468节
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十平方米计，每年可产生一万套。依家深圳商品房供应系九万套，廉租屋兴建影响力唔细，令九十平方米以下商品房面对激烈竞争。如改为一百三十五平方米以下，可令商品房集中发展大单位，政府集中发展细单位。
北京、南京等城市“37号文件”出台后，一百五十平方米以上商品房已涨价（而非跌价）。“深10条”出台后，效果较其他城市好，大、中、小单位售价轻微下降。
德思勒总经理刘中华认为，九十平方米不单止系中国楼市政策，亦有长远意义。欧洲点解咁好环境仍要开小车？就系政府对产业趋势调控嘅结果。作为普通家庭，九十平方米（约一千尺）已够住，只有美国、澳洲、加拿大等富裕国家，普通家庭才住一百三十五平方米（一千五百尺）。如全国都以九十平方米以下住房为主，可节省唔少土地作更佳用途。佢认为地产商唔好再同政府搞对抗喇。
著名嘅肯特兄弟父亲以赌起家，其儿子亦以赌失去财富。二十多岁时HL（肯特两兄弟嘅父亲）喺沙蟹赌局上赢咗一笔大钱，其后投资德州石油再赚一笔，两兄弟喺石油市场嘅冒险，亦令财富不 断上升。1970至73年佢两兄弟持有二十万盎斯白银而大大赚一笔，1974年计划白银供应。当年白银产量二亿四千五百万盎斯、需求四亿五千万盎斯，肯特兄弟计划购入五千五百万盎斯，估计市场上共有七亿盎斯白银，但可以出售者不足二亿盎斯。1979年肯特与沙地拍档共同购入四千三百万盎斯及决定收货，令银价由八美元一盎斯喺短短两个月升至十六美元，因为EX及CBOT白银存量只有一亿二千万盎斯。到1979年，CBOT宣布改变游戏规则，宣布唔准任何投资者持有三百万盎斯以上白银合约，并大幅提升孖展。持有三百万盎斯以上合约者必须喺1980年2月前平仓。肯特兄弟控告CBOT董事，事后发现唔少董事抛空白银。肯特唔认输，继续吸纳四千万盎斯，并将之存喺瑞士，另再买入九千万盎斯3月期货，银价由三十四点四五美元再升至1980年1月五十美元。EX宣布改规则，所有持一千万盎斯者必须套现及停止买入（只能沽出）；加上全球持有白银嘅小投资者被高价吸引大量沽售，首次出现散户打赢大户嘅局面，而且前联储局主席雪茄伏大幅度加息，亦令肯特兄弟负担大增，银价狂泻至三十五美元。肯特兄弟仍唔肯认输，进一步购入，但已财力不继，当银价跌至十美元时，佢地出现负资产十亿美元；佢地遇上咗滑铁卢。
穷不与富敌，富不与官争。肯特兄弟所犯大忌就系同两间期交所斗，站喺政府立场当然支持期交所……。以今天内地房地产局面，地产商会否犯肯特兄弟相同嘅错误？
好仔不论爷田地
5月金价升至七百三十美元，相信令联储局老羞成怒，此乃我老曹叫揸金者大量获利回吐嘅理由。当联储局主席反击，担心贝南奇将过分积极地加息。6月29日加息四分一厘后8月8日再加！事实上，今天通胀压力同七十年代比较十分小儿科，如联储局喺加息方面过分进取，第三季金融市场睇落都几烦！有怀疑揸现金乃我老曹一贯策略。今天经济环境瞬息万变，机构投资者早已变成机动部队，随时出现“迟来三日马家娘”嘅局面。呢次投资者有几多人做咗“粱山伯”而后悔莫及？
现年七十五岁嘅毕非德。呢位全球第二富决定将自己约值四百四十亿美元身家嘅其中85％捐畀世界首富盖茨成立嘅Bill and iMelinda Gates Foundation及另外四个基金，并由今年7月起开始逐步转移。其中三百零七亿一千万美元进入世界最大私人基金（1995年成立）、由盖茨太太Melinda成立，目的系帮助全球贫穷孩子上学及照顾全球有病有钱医嘅人。毕非德嘅已故太太Susan分得一百万股巴郡B股，两儿子Howard及NoVo（Peter）及一个女儿Sooz各分得三十五万股，以市价三千零七十一美元一股计，子女各分得十亿美元，肯定可过富人生活。2004年毕非德太太逝世，令佢决定退休，并喺今年作出上述决定。
中国富人捐钱文化仍未建立，过去把太多家财留畀下一代，结果为中国制造最多二世祖。好仔唔论爷田地，好女唔论嫁妆衣，希望更多中国人能喺呢方面向毕非德学习。“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”，点解今天中国嘅老人同孤儿问题仍然搞成咁？反观西方社会，慈善事业点解咁发达？实在令中国人汗颜。真正嘅富豪唔系拥有私人飞机或有女明星做朋友，而系有一天将自己财产85％捐出去！完成捐献后，毕非德占巴郡股权将由31％降至5％。
财富最大功能系令自己生活愉快，其次系帮助别人获得愉快生活，你做得到咩？
光亚（8061）、中新集团（563）、泰达生物（8189）、中国玻璃（3300）、浙江玻璃（739）、朗迪国际（1142）、星晨集团（542）、利丰雅高印刷（623）停牌。
中华国际（1064） 7月5日；凯联国际酒店（105）、星光集团（403）、天德地产（266）6日；鹰驰实业（147）7日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
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标题：
卖楼难 勾地更难
来源：
信报
发布日期：
2006…06…28
全文：
6月22日，周二。恒生指数跌30。11，收15774。7；成交二百三十六亿九千多万元。6月期指收15787点，跌13点；7月期指高水，收15836点。睇落唔少人仍睇好7月股市。利丰（494）跌2％，收十五元一角，因为担心美国经济放缓；江西铜业（358）升3。1％，见六元七角，因伦敦期铜升3。2％。8月期油升四十五美仙，收七十二点二五美元一桶一金价升二点三美元，白银升零点○五美元，见十点三五美元。不过，铜价喺美国回落六点三美仙，见三点一七美元一磅，睇落后市仍系上落市。
公用股吸引力降
美国十年期债券连续第九个交易天回落，系1974年以来最长，孳息率见五厘二四嘅四年新高（1974年4月曾出现连跌十一个交易天，主因系水门事件，同年8月尼克逊宣布辞职）。如美债一直跌至6月29日公布加息日，便可打破1974年4月嘅纪录。加息最令人担心系美国房屋，5月份销量上升，理由系地产商减价促销，如再加息四分一厘，担心美国楼市又再滞销。5月份新屋销量升4。6％，至一百二十三万四千间（事前估计减少2％，至一百一十五万间），主因系5月新屋售价回落，不过仍较一年前升3。1％。
随着利率上升，不但债券吸引力下降，公用股（尤其两电）吸引力亦在降低。现水平两电股价已偏高，三十年期债券显得更吸引；何况两电专营权到期后，政府必削减固定资产回报率；沽出公用股乃我老曹嘅提议。6月29日利率改变，担心将令唔少投资者采取观望态度。7月份股市能否回升？我老曹冇意见。唔少人喺5月8日至6月13日刚烧过手指，信心会否咁快回复过来？我老曹对7月股市都系闭嘴唔评论好D，何况我老曹对捕捉短期趋势一向唔够敏感，习惯中线投资。罗素二千指数似乎仍陷于泥凼内，6月粉饰橱窗快完，似乎帮助唔大。VIX回落2％，至15。58％。4月开始日本银行抽资，令日经平均指数由4月7日17563点回落至6月13日14070点，日本银行行长福井俊彦受丑闻影响，涉及投资八万七千美元喺一个基金，由村上世彰管理。呢位仁兄本月因涉及内幕交易而被捕，令6月14日起日本银行停止抽资，因有人要求日本银行行长辞职及可能涉及内幕交易，但由于乏人替代，此事可能容后再谈。而福井扬言7月份继续抽资，担心6月14日起日股反弹到此为止。
我老曹相信，短期恒指仍将喺框框内上落，上阻力16000点，下支持15200点。相信联储局唔会有乜出乎意外嘅行动，估计只系加息四分一厘等候进一步数据！周四联储局会否加息半厘？机会只有12％。
通胀分两种。其中一种令物价上升，人人讨厌，上述会令CPI上升，联储局必加息去打击。1971年至今美元购买力平均每年减少5％，贝南奇希望日后美元购买力每年只减少2％，佢有足够能力去做，问题系担心伤及另一通胀，就系投资项目升值，即1990年日本银行行长及1997年7月白眉董无意中伤及，结果令日本及香港中产阶级及中下层社会叫苦连天！以美国人嘅高负债，一旦伤及可能痛死！
虽然美国已脱离金本位三十五年，但每次金价上升，对美元仍构成压力。投资者嘅决定并非嚟自冷静及理性分析，而系基于恐惧、贪念、希望、妒忌、同情、爱与恨及无动于衷；换言之，唔少投资取决于七情六欲而非理性分析。事实上，又有谁真正了解自己揸嘅股票到底系乜？
未来财富嘅获得或失去，取决于企业新系统嘅回应，例如较昂贵嘅能源、较昂贵嘅劳工成本及较昂贵嘅原材料下，谁能获利？即使一间好公司，股价喺抛售下随时可失去15…20％市值而毋须任何理由。
投资者系避唔过高息压力嘅。许多人仍搞唔清何谓“高息”？理论上，高息系指存款利率高于CPI增长率二厘或以上（以雪茄伏嘅睇法）。五厘二五系咪唔算高息？仍有争拗。以核心通胀率3。2％计，依家已踏入高息期；但以CPl计系4。2％，则依家仍未系；换言之，后市仍有加息需要，尤其贝南奇希望未来CPI增长率回落到只有1％至2％之间。一旦进入高息期，股市P/E便回落，实质利率愈高，股市P/E愈低。上述唔系时间指标（timing indicators），但却提供有用展望。
下周开始，股市将炒8月8日系咪再加息。如睇PPI及CPI，相信仍有需要，当然决定权喺联储局度。
地产代理下一个受害者
恒地（012）计划未来五年投资三百亿元喺中国买地，兴建一般人可负担嘅楼房（属细单位），协助政府打击内地楼市炒卖。过去恒基中国早已喺内地投资二百亿元于商业楼宇上，呢次系继恒隆地产（101）之后第四间香港大地产公司宣布进一步投资内地房地产。如今香港楼市发展空间十分有限，政府改为勾地后，令地价劲升；初期楼价亦升，但楼价已渐渐升至一般人无法负担嘅水平，而地价不跌但楼价跌。今天买地起楼已变成做蚀本生意，地产商只有减少买地，同时减少卖楼，令香港建筑业陷入1997年以来最低潮（建筑工人冇工开，搞到要去澳门做黑工，都算悲矣！），下一步将影响地产代理，因唔够生意做要蚀本。地产公司纷纷将资金转投内地买地起楼！
特区政府嘅勾地政策，令2003年9月到去年上半年楼价上升，但当楼花逐渐变成现楼，现实问题系大部分用家买唔起，结果楼花只有蚀让才能出货。去年炒入楼花者，今年水瓜打狗唔见一大橛，形成今年楼市好静（地产商卖咗楼买唔番土地，面粉贵过面包；用家食唔起面包，只有停止楼换楼计划），勾地政策嘅害处逐渐浮现。
去年地产公司纯利大部分来自投资物业重估产生，今年最初打算将D物业组成REITs上市，套现产生利润及套现资金。鹰君（041）组成嘅REIT上市第一天便跌破招股价，吓到其他地产公司唔敢再推出REITs。今年地产公司纯利来源？都几头痛。如今年地产公司纯利唔及去年，明年业绩公布期，股价又有乜反应？依家香港地产股市价低于NAV 23％，较过去平均数低NAU 18％略多。问题系香港楼价已到咗另一高峰，唔似2003年时楼价已陷入低潮，如今年地产股纯利走下坡，现水平市价唔一定守得住。今年写字楼及零售商铺租金仍可温和上升，但售楼利润并唔乐观，因为已无法廉价买地、高价卖楼。喺地价太贵下，买地起楼变成做蚀本生意。
道指2000年1月开始进入熊市，当时P/E二十三点六倍，息率只有一厘四；喺2002年9月完成熊市一期，当时息率只有一厘七二。2002年10月开始出现熊市中最大一次反弹，如无意外，呢次反弹喺今年5月完成，进入熊市二期。
1982年开始嘅美股牛市，系世界上突然之间中国、印度、东欧及前苏联一个接一个加入环球经济体系，为全球提供超过三十亿人生产力，而佢地嘅薪金只及DECD国家十分一或以下，引发外判潮。今天中国已成为全球制造业基地，印度人因为识英文，已成为全球廉价服务后勤基地，嚟自呢方面嘅好处到2000年喺金融市场反映。中国人自2000年利用过去赚返嚟嘅钱大搞基建及固定资产投资，引发全球原材料涨价，去年起中国工资亦大幅上升。美国2001年1月起透过滥发货币制造出嚟嘅复苏引发通胀，当联
